房企竞相试水合伙人制:房地产企业高速扩张的鸡血

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楼主 2019-07-18 20:57:37
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2017年春节前夕,碧桂园控股(2007.HK)因高管年终“花红”而火爆房地产行业朋友圈,该集团某区域公司总裁各项奖励总额超过1亿元,创下国内房企“封疆大吏”个人收入之新高。

碧桂园之所以有如此高的雇员收益,归因于该集团实施的“同心共享”计划,即在过去几年流行于房地产行业的薪酬激励方式“合伙人制”。

鉴于合伙人制在提高雇员积极性、提高组织生产效率的作用十分显著,截至目前,已经有多家房地产企业采取了这一方式。据不完全统计显示,包括万科A(000002.SZ)、碧桂园(02007.HK)、龙湖(00960.HK)等企业已经在不同层面展开了企业合伙人的尝试,并对公司业绩增长起到推动作用,同时,其示范效应也引起更多企业的重视,预计该激励方式有望在行业内获得更多关注和跟进。

利益捆绑

2014年3月初,万科提出“事业合伙人”,并在接下来的3个月内先后建立了“公司持股计划”和“项目跟投制度”。

“持股计划”则是通过将万科事业合伙人在经济利润奖金账户的全部权益,统一委托给盈安合伙进行资金管理,并使用融资杠杆融得的资金,一起购买万科股票。而“跟投制度”主要针对项目层面,规定了部分管理层必须跟投的机制,并且为了激发员工参与项目跟投的积极性。

据了解,从14年4月1日到5月25日,万科对广州南沙区的南方公元项目等29个项目已经进行了跟投。并且在此基础上,万科又在2015年1月,于南京浦口G78和九龙湖G83项目率先试点该制度的2.0版本。升级版的“项目跟投“实现了进一步的区域放权,让一线人员自建操盘团队,由跟投人投票表决,提升了跟投者的决策权以及员工的积极性。

万科跟投制度推行至今,公司跟投项目规模持续扩大。据万科2014年、2015年年报显示,2014年全年公司开放跟投项目47个,申请跟投达到9089人次,到了2015年,全年累计开放76个项目。

万科表示,项目跟投制度出台后,公司员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的意识和作用,对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。

另外一家将合伙人制的效益发挥到极致的企业是碧桂园。截至目前,当房地产行业讨论合伙人制时,碧桂园成为更主要的研究对象。

资料显示,碧桂园早在2012年就开始探索雇员与企业利益共享的激励模式,并提出 “成就共享”计划。此后,又在2014年实施的“同心共享”计划,其目的都试图通过新的激励机制来挖掘员工潜力,甚至试图“革传统地产公司组织架构的命”。

所谓“同心共享”计划,即碧桂园集团和区域管理团队各自设立投资公司,对每个新项目进行不超过15%权益的跟投。具体而言,碧桂园投资公司对所有的项目跟投比例为1%到5%,区域投资公司对自己区域的所有项目最高跟投不超10%。特别大体量的项目,设最低投资额。总公司各职能部门管理层也需要根据自身职位,按一定比例将自有资金投入到投资公司,从而间接跟投所有项目。

数据显示,截至2016年底,碧桂园同心共享项目达583个,开工310个。截至2016年年中,开盘项目的预期净利润率约为12.5%,年化自有资金收益率约为65%,现金流回正周期缩短至8.3个月。

作为碧桂园同心共享计划的主要设计人,该集团前任首席财务官吴建斌曾经向记者表示:“碧桂园这种规模数千亿的大型企业采取合伙人制,实际上是老板对员工的一种让利。”房地产企业暴利的来源主要有二:一是杠杆效应,二是土地升值。到今天,普通自然人进入这个行业的门槛已经非常高。碧桂园的员工通过“同心共享”跟投公司项目,实际上是搭了公司在融资以及品牌溢价方面的便车。

管理“双刃剑”

截至目前,万科和碧桂园所采取的合伙人制,成为房地产行业内具有各自代表性的组织模型,被行业内许多企业研究和效仿。但人为设计的制度,就很难没有BUG,在推动多家公司效益提升的同时,合伙人制自身的缺陷和不足也逐渐受到重视。

由雇员参股项目,表面看来是一种激励,但从更深的层面看,其实是一种捆绑雇员与公司利益的方式。一位房地产从业人士所就职的民营房企也正进行合伙人制的研究,他评论称,这其实是一个“筛子”的作用,能够筛选出能力强又能与企业目标一致的员工,让他们更具主动性地为公司以及自己的利益服务。

在一定层面上看,合伙人制对于雇员来说也是一把双刃剑,尤其对于被要求强投的项目高层管理者来说,面临杠杆放大的风险:假如项目收益率高,其自身效益就高,但如果项目亏本,个人的投资也将受到冲击甚至血本无归。

“这对项目管理层甚至中层雇员来说,都是更大的挑战,要求他们从选定项目到定位等各个方面更加谨慎。同时,老板的决策权也适当下放,避免出现个人判断失误的情况。”上述房地产从业人士称。

在房地产行业处于上升周期时,大多数项目都不会亏损,雇员跟投资金也较容易实现收益;相反,当行业步入下行周期时,跟投的资金就有可能血本无归。

另外,合伙人制在一定层面上是股东向管理层的让利,因此,部分公司的跟投机制也难以获取所有股东的谅解,此前,万科就曾经因为跟投比例权益过高而备受质疑。

今年1月,万科通过公告发布修订项目跟投制度细则的通知,这是跟投制度的第二次修订。项目跟投制度的实施是在2014年3月,万科第十七届董事会第一次会议审议通过了《关于建立项目跟投制度的议案》。一年后的2015年3月,公司第十七届董事会第五次会议对项目跟投制度进行了第一次修订,包括“取消追加跟投安排、降低跟投总额度上限,并设置门槛收益率和超额收益率,保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益等内容。”

某机构研究中心研究员房玲表示,对于大中型房企而言,为应对市场风险,再次凝聚人心,合伙人制确实有较好的效果,但是否所有房企都适用?须区别对待。传统的职业经理人制度对小型房企或许有着更大的帮助,能够带来先进经验和完善的规划,甚至帮助企业扩张。但这并不意味着小型房企不能进行合伙人制发展。“企业需要根据自身发展阶段和核心诉求,判断哪种模式更利于企业在当下环境前进。”

另外值得关注的是,合伙人制将雇员与公司收益紧密捆绑,集团上下以“唯利润”为导向,区域和项目公司管理层为了追求效益高速扩张的同时,生产和管理跟不上扩张步骤,以至于近年来接连爆发楼盘质量问题。

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