20亿特色小镇的凋谢之路:它出现的用地、客流等问题,也许你也有!

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楼主 2020-11-20 12:36:34
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这里安静恬适

这里古朴雅致

这里灯火辉煌

这里冷清凄凉

……




20亿投资的项目



龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域,投资20亿元,占地面积220亩,建筑面积16万平方米,是龙潭总部经济城最大的配套项目。被称为“成都清明上河图”、“成都周庄”。



龙潭水乡于2013年4月26日开业,古香古色的建筑,小桥流水的情景,苏州园林式风格……这是成都市民第一次见到在中心城区,唯一利用活水资源打造的特色街区。据当时开发商统计,开业头三天保守估计涌入13万游人!



媒体的报道这样描述:这几天,龙潭水乡里的商家,尤其是餐饮的商家们简直笑欢了。一家豆花店老板说,周日中午1点就已经卖光了所有食品。而另一家中餐酒楼的老板,面对满当当的大堂,忙得不可开交:“生意太好忙得没时间统计这几天的营业额了”。




从一个极端到另一个极端



面对成都市民的热情,相关负责人呼吁:“龙潭水乡天天开放,市民们不用着急打拥堂”。令人想不到的是,“不着急打拥堂”竟一语成谶。三年之后,龙潭水乡走向了另外一个极端。



如今关门闭户,只剩下凄清冷静的街道,腐烂不堪的船只曾经的美食一条街只剩几个空落落的小摊,短短3年,昔日繁荣不再,如今冷清至此。龙潭水乡的衰落背后,有着怎样的深层次的原因,又是怎样的大环境导致如今的局面?




问题出现在哪些环节?



第一、在区位选择上,龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区,有类似刚需的市场支撑,可惜现在该区域还有待发展。



第二、在市场需求上,龙潭水乡主打的当然是成都及周边城市的周边游市场,可是现在除了建筑之外,文化上的混乱、业态上的空白,显然低估了成都人的要求。



第三、在文化灵魂上,龙潭水乡号称“清明上河园”,可惜也看不到任何与之相关的内容,只是个赤裸裸的噱头,而龙潭水乡真正的文化灵魂是什么,估计他们自己也说不清。一个在成都城市核心地带的重大项目,龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南,到底有没有本土文化上的联系?如果这是一个飞来的、外来文化,它是否有落地生根的必要和可能,也就是说,江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度,有没有一点点构成“魅惑”的可能?



第四、在景区内容上,不管你的景区再好,没有内容,一切都是零,现在的龙潭水乡确实没有任何内容。




从中我们能得到什么反思?



1、战略思维。作为一个项目的操盘手或者决策者,如果你的操作思路不能停留在N年前旅游景区的阶段,而是要与时俱进,具备旅游地产和商业地产的战略思维模式和宏观掌控能力。



2、专业团队。玩概念的忽悠的时代已过去,现代商业市场,没有真正专业的团队是很难做出好的商业项目的;一个操作团队不懂旅游地产或商业地产,没有搞清楚旅游地产或商业地产的核心,不能给老板正确的决策提供支持。



3、找准定位。定位不清,不准、或者说根本没有定位,只把目光放在建筑规划上,这是无知的做法。因为没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土。不论是做商业地产还是旅游地产,最最核心的不是区域位置,也不是建筑,而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键。



4、做好规划。不论是做商业地产还是旅游地产,一定要做好规划,因为一个项目的方向错了,注定永远都是个悲剧。因为没有一个好的规划,只是一味的东施效颦,会导致项目没有核心驱动力的主题和特色、动线混乱、业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。商业地产、旅游地产快一步会死,慢一步也会死,快半步就会恰到好处,但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验。



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