【城市评论】产业运营与房地产业的自我救赎

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楼主 2019-07-16 20:06:30
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伊电洛河悦

当一个人对自己的过往开始回忆的时候,一般会有两种可能,要么因为意气风发而细细品味一下自己一路走来的光荣与梦想,要么因为在深刻的变革之下,要与自己的过往做一次带有仪式感的告别。对中国房地产业而言,今天也似乎开始充满抚今追昔的味道,其背后并多少带有些焦虑和紧张。

作为行业内的垂直网站,某网站最近发布了针对“中国房地产三十年”的一个项目规划,尝试通过自己的努力,对地产三十年做出总结。虽然该项目规划带有明显的媒体商业运营的思考,但客观上,该项目的公共意义也同样明显。尤其是在转型和变革成为地产行业的普遍共识甚至是“政治正确”的背景下,这样的号召总是可以引发强烈的共鸣,而且,这种共鸣不仅来自地产界内部,也来自社会其他行业和领域。谁让房地产已经成为影响中国社会最深刻的关键词之一了呢?不但家喻户晓,甚至人人参与其中。

不过,要对中国房地产业三十年做出总结和梳理,确实是一项宏大而复杂的工程,这不仅因为社会上对这个行业向来存在“魔鬼”与“天使”的认知分歧,而且,房地产与中国经济社会的关系是如此复杂。某网站的总结认为,中国的房地产至少在三个维度上改变了中国:改善了人们的居住条件,让城市具有了现代化的外貌,让中国经济获得了向上的发展。但是,当他们试图用一系列符号和关键词,来给过往三十年地产业的发展一个画像时,这些符号和关键词看起来真让人眼花缭乱,不断地提示着我,房地产不仅关乎居住、城市和经济增长,还渗透到这个国家的方方面面,甚至可以说,过去三十年的房地产发展史,在很大程度上代表了中国三十年的复杂社会变迁史。也让我不断琢磨一句话:今天的中国房地产变成现在这个样子,今天的中国城市变成现在这个样子,今天的中国社会变成现在这个样子,到底是房地产带坏了中国社会,还是中国社会玩坏了中国房地产。

所以,针对房地产的任何单一维度的价值审视,都是不足信的,也是危险的。更何况,我们在回忆往昔的时候,还希望能够对未来有所镜鉴。

已经发生的行业变革

改变已经发生。一系列房地产标杆企业转型过程中的集体有意识行为,已经在很大程度上给我们提示了下一轮房地产革新的方向。

已经在发生的行业变革之一是,地产领域的并购频发,之前大量沉默的土地资源被激活,房地产行业的集中度快速提升。在我们看来,这客观上推动了中国地产行业的标准化和品质化,对地产行业的健康发展而言,应是利大于弊。在此之前,很多中小城市甚至是省会城市,很多地产开发都是由一些规模不大但背景特殊的开发商在做,不仅房子本身的质量无法保证,而且,小区随意改变容积率,握手楼、接吻楼层出不穷,随意破坏城市规划的现象时有发生,使得城市风貌和城市风道被破坏,城市遭遇系统性和生态性倒退。

另一种变革是,积极的寻找价值洼地成为一线房地产品牌的战略选择。对于这一轮价值洼地的寻找,逻辑依托包括了国家战略布局,比如“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带、自贸区、国家中心城市等,还有综合考量当地的交通优势、人口规模、人力资源禀赋以及营商环境,所以,我们会看到,越来越多的地产企业落子大城市周边,战略布局高铁枢纽地区等。

就像这两年进军郑州和西安的地产商私下表示的,在这两个地区,不管用什么故事,只要能够用最低的价格,在最短的时间内,拿到最多的地,就一定是划算的。因为,在大家看来,随着国家战略的配置,以及区域城市化的进一步发展,这里的房地产一定是增值的。

还有一些地区和城市的价值增长预期判断需要更综合的分析,以及更大胆的判断。比如我的家乡河南省商丘市,虽然这里的经济发展水平还不高,城市基础设施也不太完善,但是,这里坐拥千万级的人口规模,历史人文资源丰富,高铁路网密集,四个半小时通达上海、北京、青岛、天津、济南、南京、郑州、广州、深圳、西安等,可谓通衢九州。所以,碧桂园、建业等一些开发商开始加大对该地区的投入,如果不出意外,接下来将有更多的一线开发商云集于此地。

当然,在这一轮的价值洼地寻找过程中,我们注意到,除了跟随所谓国家大势进行布局之外,更重要的是对当地资源禀赋和营商环境的深刻洞察,这就需要对这些中小城市做深入的调研和具体的分析,在点上寻找机会。其背景之一是,在一个所谓国家区域发展战略布局过于频繁的情况下,宏观政策支持的市场价值大打折扣,有时候不仅不会成为企业投资的真正利好,还一不小心可能变成一个市场的泥淖。所以,总体而言,这些复杂的政策和市场演变,都对房地产企业的战略研判能力提出了更高的要求。

第三种比较明显的变革是,无产业,不转型,开始积极构建产业运营的能力。如果说过去十年很多所谓产业地产开发商做产业运营更多基于拿地需求的话,那么今天的产业运营对地产企业来讲将真正代表了企业转型的迫切需求。没有真正的产业导入在地方政府那里,尤其是在价值洼地地区将越来越难以获得土地。

此外,对产业的运营也是越来越多的项目进行自我价值闭环构建的必然选择,宜居、宜业甚至宜游都成为消费者对一个项目的基本考量。而从企业集团化的战略发展导向而言(很多地产企业集团化的表现之一就是在企业的名字中去掉了“地产”字样),进入非地产行业也是未来地产企业保持既有规模,获取进一步快速增长的必然选择。所以,在我们看来,对于很多地产企业而言,到了必须真玩产业的时候了,如果还是秉承低价拿地的方便进行所谓的产业运营转型的话,最终可能带来的是错过了企业转型的机会窗口,不仅无法跑赢已经进入新常态的中国经济增长,更会失败于已经开始的中国产业结构重塑。

关于这一点,再也没有哪家企业像华夏幸福一样表现得淋漓尽致了。这家肇始于房地产开发的河北民营企业,经过近20年的发展,从地产开发到开发区运营到产业新城运营,一路蝶变,一路狂奔,如今,其企业规模过千亿,成为中国产业新城的标杆,引领中国新型城镇化PPP之先河,战略性落子京津冀、环上海、长江经济带、一带一路等重点区域,可谓风头正盛。然而,在华夏幸福即将迎来自己的20周年发展节点时,新一轮战略转型已经全面展开,以产业新城的运营为主线,内部剥离地产板块独立品牌运作,新成立特色小镇业务板块重组存量资产,战略性投资第四代显示产业,在技术与资本的驱动下,谋求去房地产化、产业化和国际化的根本转型。

华夏幸福俨然已成为很多地产企业甚至是非地产企业转型发展的对标企业和模仿对象,虽然很多模仿的企业还没有意识到这家企业新一轮的变革动向。

向城而生的战略转型

改变已经开始,未来已经开启。虽然越来越多的人认为中国的房价是存在泡沫的,但是,对中国的房地产行业而言,我并不认为会消失。而且,作为一个每年有着15万亿产值的行业,经过几十年的发展,沉淀了一批中国最具知名度的品牌,培养并吸纳了大量的开发人才,以及关联领域的专业人才,比如我们熟悉的营销人才和金融人才。只不过,在中国经济社会发展的新的阶段,这个行业需要深刻的自我革新,坚定的摆脱企业发展的路径依赖,谋定而后动,在做好内外部财务平衡的前提下,寻找的新的突破。

在房地产业面临被污名化的时代,这也算是一场行业的自我救赎之战了,在我们看来,如果想要赢取这场转型之战和救赎之战,对每一个企业来讲,需要真的相信一个五到十年的新周期已经开始,不变则败。

在此背景下,确定要盖房子就好好的盖房子,用设计、文化、技术、环境、资本等要素全心为人们的生活方式赢得居住的尊严;确定要做产业运营的,就真正按照产业发展的规律进行产业的选择,用其沉淀的技术、资本、人才、品牌等资源推动传统产业升级和新兴产业的集聚,用产业竞争力重塑企业竞争力;确定要做城市运营的,就要回归到对城市发展的本质上去思考自己的产品线,为城市可持续发展和人居环境的改善寻找解决方案,并确定自己的商业模式和价值空间,在城市的生态化、文明化、智慧化和社会化等方向上,做出务实探索。

三十而立,三十而始。这是中国房地产业的一场自我救赎式的再出发,而且,对很多企业来讲,时间紧迫,战略机遇期稍纵即逝。

对于中国经济而言,则不仅牵涉到十几万亿资产的大腾挪,而且,因为房地产行业牵涉方面众多,在这一承前启后的关键时刻,之前静默和观望的矛盾点,随时都有可能被引爆。比如,我就遇到过很多城市的很多项目,几年前给当地居民的拆迁补偿承诺,一直到现在都无法兑现。原因之一就是,原有的“拆迁——卖地——回款——安置——地产开发——经济增长——再拆迁——再卖地”这一不断扩展的价值闭环因为宏观政策调控和产业机构调整而变得不可持续,直接导致了存量的拆迁安置以及补偿问题得不到解决。再加上地方债务风险凸显,导致很多地方经济发展和行政单位的运转都遇到了严峻的挑战。

所以,我们看到越来越多的地方政府再次祭起了招商引资的大旗,招大商、大招商、全员招商。而且,这一轮的地方政府招商引资狂热,与上一轮不一样的地方是,之前对土地财政产生依赖的地方政府对招商引资过程出现的只做地产不做产业的现象可谓是睁一只眼闭一只眼,你好我好大家好,现在显然是真的要做产业了。

不过,很多地方并没有意识到的是,一场全球范围内的产业变革已经发生,中国不仅成为了资本和产业净流出地,而且,大量的传统产业和企业在这一轮变革中被颠覆,一些优秀的企业和项目的投资,并不会因循一个地方的个别优惠政策进行布局,而是有着自己鲜明的布局逻辑,倒是一些颓势尽显甚至是“骗吃骗喝骗补贴”的落后产能和空壳公司频繁成为地方招商中的座上宾,一不小心,让原本轰轰烈烈的投资行为,最后一地鸡毛,地方政府被骗的案例多有发生。

情势已经改变,在新的时代背景和发展逻辑之下,一个区域的产业发展,首先需要深刻了解自身的资源禀赋,在全球化资源配置的思维之下,一方面推动传统产业的转型升级,另一方面推进战略性新兴产业的孵化和集聚。而且,一个区域产业生态构建与本地区的城市化发展,越来越密不可分,这不仅是因为新兴产业的集聚需要全球化的技术和资本的导入,更是因为,新的产业竞争力的构建需要全球化的人力资源的开发,优秀人才的培养和吸纳,对城市品质和城市品牌的要求成为必然。所以,产业不能孤立于城市而发展,城市也需要通过产业的发展获取持续的动能。

沿着这一逻辑思考下去,对中国房地产业转型的启示之一就是,作为有着鲜明的城市营造基因的地产企业,对产业运营的认知,不仅要真的相信产业的价值,也不仅要从全球产业变革的维度去布局自己的产业运营,还要将产业发生和城市化进行深度融合和互动,“以产兴城,以城促产,产城融合”。

文丨叶一剑(方塘智库创始人)

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