成都楼市年末竞技,板块较量实力悬殊

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楼主 2019-05-21 00:50:21
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领秀翡翠墅

随着成都楼市走入四季度,板块、房企、单个项目都纷纷开始蓄力,为年末排位赛做准备。

传统主城区供应增加,

购房者的等待时间变短,意味着成交方面的较量将更为猛烈!

年底数据尚未出炉,但从近期的市场表现来看,年末排位赛的比拼中,不乏“实力悬殊的较量”,比如,屡屡在成交排行榜中跻身首位的金堂,正将三圈层其他板块远远甩在身后......

|金堂城市夜景

规划差距

国际级开发区落地,金堂领跑三圈层

如果说GDP决定了一座城市走得有多快,规划则决定了城市未来能走多远。

今年8月,金堂县委第十四届六次全会审议通过了《中共金堂县委关于以淮州新城为中心创建成都第四个国家级开发区的意见》,正式拉开创建国家级开发区的序幕。(来源:成都日报)

在此之前,成都仅有3个国家级开发区,分别是天府新区、高新区,以及位于龙泉驿的经济技术开发区。

当金堂与天府新区、高新区被放到同一纬度之下时,足以看出金堂的重要程度。

|淮州新城规划图(来源:《淮州新城城市设计》规划方案)

今年初,成都新总规(审议稿)对外公布,首次突破龙泉山的限制,围绕中心城区和东部城市新区,打造“一山连两翼”的发展格局。在东部城市新区的版图上,金堂同样占据着重要地位。

在新总规的原文中,东部区域定位于都市功能新区。在这个框架下,龙泉主要发展工业制造、汽车制造,简阳拥有天府国际机场的贸易红利,金堂则通过产业补位,实现东部稳定的产业结构。

金堂的产业潜力在去年底就有所预示,彼时,金堂举行“东进”项目集中开工仪式,引进23个、总投资200.8亿元的产业项目;今年5月,京东集团又与金堂签约,在金堂建设京东智慧物流通航小镇。

至此,金堂与龙泉、简阳构成一个完整的“城市金三角”,在成都“一山连两翼”的发展中担任重要角色,和三圈层其他板块拉开差距。

|根据成都市规划示意图制作

市场差距

成交量屡居榜首,品牌房企扎堆入金堂

“515新政”,是成都楼市的一道分水岭,市场逐渐回归靠实力说话的氛围,好板块与好项目,在购房者心中的认可度大幅提升。

比如中心城区的品牌楼盘排号人数轻松破万,周边非品牌项目开始息声,关注度骤然下降。

我们选取新政之后7月、8月、9月的成交数据进行观察时,发现这种差距在三圈层的体现更为明显。

以7月为例,根据中成房业发布的数据,三圈层整体成交量为71.6万方,其中,金堂独占鳌头,达到了20.8万方,成交同比增幅107.8%。紧随其后的是崇州,但成交量仅有12万方,都江堰、青白江、新津等此前的热门区域,成交量均不足10万方。

到了8月,市场整体成交均有所下滑,但金堂依然位居三圈层榜首,一直到9月,金堂的排名才稍有回落。

土地端口来看,今年2月,金堂连放三宗住宅用地,4200元/㎡刷新了金堂楼面地价。土地价格与住宅市场直接挂钩,这场土拍之后,意味着金堂正式迈入新的居住时代。

7月,金茂、世茂、保利齐齐入驻金堂,分别以2940元/㎡、3000元/㎡、3225元/㎡的楼面价表达了对金堂的信心。更重要的是,当日土拍还有龙湖、金科、人居、雅居乐等开发商参与。

品牌房企的前瞻性视野,暗示着金堂已经成为成都楼市不可忽视的重量级板块。

|金堂7月成交量(点开查看大图)

产品差距

4个月成交3000套,蓝光·观岭的压倒性优势

梳理成交数据则发现,在金堂的货值产出中,蓝光·观岭项目一家独大,观岭·翡翠湾一期6月开盘,二期9月开盘,4个月时间成交近3000套,销售额21亿。

这个数据有多高的含金量?以主城区为例,今年上半年住宅备案成交套数最多的是绿地新里程,成交1410套;远郊上半年成交最多的是恒大西辰绿洲,共卖出1776套(据中原地产)。

也就是说,蓝光·观岭在4个月的时间内,成交量超过了主城区网红盘半年的量。

事实上,纵观三圈层的产品,一方面缺少大盘,其次配套不足。而这两点,却在蓝光·观岭构成了产品上的压倒性优势,从而促使金堂与其他区域拉开了产品差距。

|蓝光·观岭鸟瞰效果图

|蓝光·观岭航拍实景图

优势一

配套完善,承接东进下的城市红利

在东进背景下,金堂今年曾提出创建国家级开发区推动高质量发展,必须加快构建“淮州为核、三区联动”城市发展新格局。淮州新城的战略价值毋庸置疑,与购房者更密切相关的,是“三区”的功能划分。

其中,中部区域突出抓好产业崛起,东部区域要建设乡村振兴示范区,西部区域的关键词则是城市生态提能、城市配套提能,蓝光·观岭,就位于西部区域。

|金堂交通规划示意图

交通方面,蓝光·观岭3公里即可到达金堂客运中心,到成都市区的602公交车平均每7分钟一班。设计时速80公里/小时的双向8车道的快速通道成金路已经通车,与成南高速公路、成绵高速公路、达成铁路、成渝铁路构成完善交通体系;

教育方面,项目周围已经聚集了澳洲阳光双语幼儿园、金堂外国语实验学校等教育资源,片区内还将修建一所规模为36个班、1620个学位的金堂金山小学,预计2019年6月竣工验收;

配套方面,蓝光·观岭与华西医院金堂分院仅约500m,距离华地财富广场约3km,距金堂万达广场约5km。项目自有商业威尼斯广场,现已有大蓉和、渝富桥、花园火锅等餐饮休闲企业入驻,配套方面早已完善。

|蓝光·观岭区位图

优势二

国际水准,4200亩大盘独成品牌

2008年,蓝光入驻金堂,一口气拿下4200亩规模的土地。

经过十年的打造之后,蓝光观岭已经在市场上形成独特的品牌效应,于今年推出的翡翠湾组团,则可以直接享有整个项目持续十年的建设红利。

在4200亩的土地上,观岭有60%用于景观打造,整体容积率不到1.0。

其中,占地约1200亩的高尔夫球场,为18洞国际标准球场,奠定了项目的高品质基调;建筑面积约6000㎡的高尔夫会所与超五星级的悦庭酒店,则为居住者提供了难得的休闲空间;

此外,五人制足球场、皮划艇中心、网球中心等,在运动方面的配置堪比专业体育馆。

|蓝光·观岭实景图

优势三

景观升级,内部空间与原有山水的共生

依托于4200亩原生山水,蓝光力求将景观资源的价值最大化,提供纯粹舒适的居住环境。

因此,在整体景观上,观岭与项目周边的中河、金山森林公园形成呼应,打造出长达约4公里的河岸线。项目内部,占地约373亩的翡翠湾组团,直接享有临河资源。

为了与河景匹配,翡翠湾景观设计采用新亚洲现代风格,并结合当地的日照情况,通过景观引导,满足居住者冬季取暖、夏季避阴的生活需求。

最终我们看到,园林景观被分为“初生”、“流动”、“汇形”、“聚集”四个部分。

以蒲公英为设计元素的“初生”板块,打造了约1230㎡的全龄儿童活动场地,增强了少儿互动空间;

“聚集”以金堂芍药为设计元素,通过运动、阅读、交流等空间,将原本大量属于室内的青年互动方式,悉数在园林中呈现出来;

“流动”区域则运用自然舒缓的造景元素,静止的中心景观与外围的活动区巧妙结合,形成动静相宜的绿色桃源世界。

|观岭·翡翠湾活动区效果图

|观岭·翡翠湾园林景观效果图

优势四

改善为先,产品组团匹配多类需求

翡翠湾组团容积率2.5,地形方正,场地整体十分平整、没有较大的高差变化,在土地指标上具备天然优势。

其中,临河一侧为洋房组团,享有最好的景观面,但并没有因此忽略高层的视野观感。位于洋房背后2梯2户的滨江高层,不仅因为高度原因拓展了视野空间,同时还能享受到中庭景观。

|观岭·翡翠湾效果图

具体的产品细分中,目前项目在售高层为面积段118-175㎡的类板式结构,以175㎡户型为例,这部分产品南北通透,一面直观中庭,另一面又能够俯瞰河景,并采用双套房设计,夫妻的房间与老人房都配备了独立衣帽间与卫生间。

即将入市的揽景洋房,面积段为115-190㎡,整体的改善强度则更进一步。

|观岭·翡翠湾效果图

对于金堂与蓝光·观岭项目,套用一句老话,“人的命运,既要靠个人奋斗,也要考虑历史进程。”对城市而言同样如此。

2018年,金堂正迎来全新的发展历程,“东进”战略与国际级开发区悉数落地,推动城市进步;蓝光·观岭则经过近十年的打造,既有原生自然资源的禀赋,又有足够的配套实力。

在房地产市场上,“金堂+观岭”的组合,究竟具备多大价值,早已不言而喻。

|观岭·翡翠湾效果图

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