3·15楼盘曝光,我们是认真的!专业律师解答,你还不看过来?

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楼主 2019-05-24 02:44:54
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海天花园二手房

前几天,我们推出了3·15福利——携手北京安博(成都)律师事务所,针对大家在买房时遇到的问题(如装修、交房等)进行答疑解惑,小妹在后台收到了不少留言,内容包含装修、交房、车位、过户等方面,今天就挑出一些案例为大家作解答。

Q1  关于借名买房

为了规避限购,我想借用有资格的亲戚名字买房,靠谱吗?有什么风险需要注意?

北京安博(成都)律师事务所苟凌律师认为:

借用资格买房可能存在以下风险:

1、名义购房人反悔,拒绝交房。根据《物权法》第九条、第十七条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。若名义购房人拒绝向实际购房人交付房屋,实际购房人除向法院提起诉讼外,很难采取其他救济途径。

2、名义购房人将房屋抵押、变卖,善意的买受人可依据善意取得制度取得房屋的所有权,实际购房人则只能通过主张赔偿责任来弥补自身的损失。

3、名义购房人存在债务或其他纠纷,导致房屋被债权人或权利人申请人民法院查封保全以至强制执行。

4、名义购房人意外死亡,房屋因为继承关系被其他人继承。

5、名义购房人离婚,房屋作为夫妻共同财产被依法分割等。

小妹点评:没资格的朋友想借名买房一定要慎重,无论目前关系再好,后期都有可能因为利益冲突引起矛盾,收回房屋并不容易。还是老老实实买房别去作啦,不然后期可能苦了自己~

Q2  关于物业费

我们签订购房合同时,在不知情的情况下签了所谓的特约服务,导致物业费比同小区其他楼栋的业主更贵,该特约服务并未附在购房合同中,强制业主签5年是不是合规,协议为什么不返还业主?

北京安博(成都)律师事务所陈杨律师认为:

根据《物业管理条例》的规定,全体业主组成的业主大会可以选聘和解聘物业服务企业业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业费等关于物业服务的内容均通过合同进行约定,若选聘该物业服务单位是经过小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,且不存在其他违法事由,那么选聘该物业服务企业程序即为合法。即使有少数业主对此不知情也不影响其合同效力。

此外,若该物业收费存在差别或其他不合理的地方,业主可以向业主委员会进行反映,由业主委员会与物业服务企业进行协商或采取其他途径维护业主权益。符合解除合同条件的情况下,可以解除物业服务合同,重新召开业主大会选聘和解聘物业服务企业。

小妹点评:对于物业服务及物业费方面,也有不少朋友提问,大家注意,全体业主组成的业主大会可以选聘和解聘物业服务企业,如果是物业方违约或存在不合理行为,积极维护自身的合法权益哟~

Q3  关于交房顺序

我们楼盘准备交房了,开发商要求先交完契税和维修基金、6个月物业费等各种费用才能接房,接房后才能验房,这个顺序不合规,业主该如何应付,保障自己的合法权益?

北京安博(成都)律师事务所何美儒律师认为:

对于上述交房的约定,首先看《购房合同》对此有没有进行相关的约定,如果合同对此有约定的按照合同约定。若合同没有约定的,按照法律规定,根据《中华人民共和国契税暂行条例》,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》的规定,商品住宅在办理房屋产权初始登记前,购房人按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。

因此,对于上述关于交房的规定首先看合同是否进行约定。若无规定的,对于开发商接房后才能验房的要求,购房者是可以拒绝的,可以向行政主管部门投诉或者诉讼

小妹点评:一切以合同约定为主,若开发商要求与合同内容相悖,购房者是可以拒绝的,也可以向行政主管部门投诉或者诉讼~

Q4 关于小区治安

我们小区的治安从来就不好,入住到现在三年多了,进小区既不用刷卡,保安也不会查业主的身份,小区内也都接连发生了好几起入室盗窃案,找了物业公司他们说是业主自己的责任,这种情况可以维权吗?

北京安博(成都)律师事务所张姗律师认为:

业主可以按照物业服务合同的约定要求物业履行合同约定的职责,若合同对于因保安不尽职而造成损害有相关约定的,可以要求物业承担违责任

此外,业主可以向业主委员会进行反映,由业主委员会与物业服务企业进行协商或采取其他途径维护业主权益。符合解除合同条件的情况下,可以解除物业服务合同,重新召开业主大会选聘和解聘物业服务企业。

小妹点评:请朋友们熟读合同内容,因为不尽职而造成损害有相关约定的,可以要求物业承担违责任~

Q5  关于车位租金

我们小区买一个停车位需要近14万元,其中不包含70元/月的管理费。包月停车费分别为570元、670元、770元,临停47元每天。经过业主们多次协商维权,开发商不降价反而变向涨价,直接取消了包月,收取停车费每天30元,远高于周边楼盘,请问这样的漫天收费合理合法吗?有个负责小区周边片区的警官说也多次和开发商协调无效,就口头说先让业主把车停周边路上没事,结果每天都有警察来贴罚单,更让人不理解的就是,停在还没有交付的路上,警察也每天来贴罚单,请问这样的罚单合理吗?

北京安博(成都)律师事务所黄虹秀律师认为:

业主对于其购买的车位享有所有权,小区物业收取的管理费则是物业服务公司依据物业服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务,业主拥有车位所有权和物业收取管理费并不矛盾。物业服务公司按照相关规定,只要收费标准符合规定,物业收取管理费并不违法对于具体的收费标准可以通过与物业服务公司进行协商,协商不成的也可以向业主大会、业主委员会进行反映,或者重新选聘物业服务公司。根据《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》规定,机动车在道路上临时停车,对于在设有禁停标志、标线的路段,在机动车道与非机动车道、人行道之间设有隔离设施的路段以及人行横道、施工地段,不得停车。因此,若在上述等地方停车均属于违反交通安全法的规定,交警有权作出行政处罚。

小妹点评:关于车位,售价高不好维权,但租金高还是有办法的,尤其是明显高于周边的,大家可以先跟物业服务公司协商,结果仍不满意,也可以向业主大会、业主委员会进行反映,或者重新选聘物业服务公司。另外,道路千万条,安全第一条,请大家不要违规停车,不要听信别人的口头之言,不然罚单不贴你贴谁呐~

Q6  关于过户

今年我通过中介买了套二手房,现在贷款已经审批下来,就等和房主过税过户了,但是现在房主违约,我如果起诉,房产会判给我吗?

北京安博(成都)律师事务所赵丽(实习)律师认为:

按照合同约定处理, 房主不履行合同义务的 ,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 房主明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,您可以要求其承担违约责任

小妹点评:从表面来看,问题不大。

Q7  关于购房宣传

我们小区在开盘时,对外宣传的都是阔景精装四房。结果现在开发商不承认精装,只承认2300/平是装修房,装修的材料经行业专人评估最多1000/平。所谓的阔景四房,实际卧室不足两平方。开发商解释这1米多宽的房间不是卧室,而是储物间。从去年年底一直拖,业主已多次与开发商协商无果。开发商说让我们等到2019年3月底给说法。想请问这样是否存在欺骗消费者?

北京安博(成都)律师事务所林鹭(实习)律师认为:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

小妹点评:所以说,现在开发商也不敢胡乱承诺了。大家视情况看看是否符合以上标准,符合的话可以要求其承担违约责任哟~

和大家强调一点,认真看合同内容,真的很重要呐!如果大家还有问题,可以后台留言或私信小妹,小妹会将问题收集起来反馈给律师大大们,挑个时间统一解答。最后,特别鸣谢北京安博(成都)律师事务所各位律师们的支持~

小助理有话说:

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