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北京W酒店隶属中粮集团旗下资产，今年，在中粮连续出售南昌凯莱大酒店、苏州凯莱大酒店后又一次出售旗下酒店资产，在出售的资产中，几乎每家都位于所在城市的核心区域，可惜的是，每家的酒店经营情况都惨不忍睹，数据显示，苏州凯莱大酒店及南昌凯莱大饭店于2016年分别亏损598万元及618.9万元。由此，市场给中粮了一个响当当的绰号“酒店杀手”。
W酒店是喜达屋旗下的一个专注于时尚和设计类高端酒店品牌，“北京W酒店”，该项目建成于2014年，总建筑面积6.29万平方米，其中证载面积5.6万㎡，其中地上面积3.5万㎡，地下面积2万㎡。酒店客房共349间，2016年营业毛利为3432万元，毛利率26%，每间客房可销售房收入661.24元，年平均入住率57%。
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尽管该项目处于北京非常核心的区域，同时，还聘请喜达屋酒店管理公司管理，不过，从近4年的经营业绩来看，距离预期相差甚远。
此次北京W酒店的买方为天府基金管理有限公司，经查，该公司管理着近400亿的资金，股东之一就是四川明宇集团，该公司在酒店行业已深耕多年，并且管理及自持酒店项目近50家，其中，成都地标酒店项目—成都东大明宇豪雅饭店就是该公司酒店项目之一。
从成交看，总投资金额约20亿，比早前公布的项目售价低近4亿。项目总面积约62,900㎡，每平米（含地下）成交价格约为31796元/㎡，其中该项目地上面积为35,889㎡,地下面积为20,261㎡，加人防面积后，地上与地下的面积比约为6:4，以此测算，该项目地上部分的单价约47000元/㎡，仅从单价上看，该项目的价格很合理。
按常理，基金公司接盘项目都不会长期持有，通常3-5年后即会退出，就此，基金公司就需要对收购的项目进行收益提升，提升的方法无非是调整用途以及降级运营成本。预测，该项目将会牺牲掉一些酒店客房并调整为写字楼，基于写字楼的较高利润，将会对整个项目有更多的利润贡献。
明宇集团作为天府基金的股东公司，自然会尽可能的接手该项目，从明宇酒店集团运营的成都酒店项目来看，绩效并不比W酒店团队差，甚至，还优于W酒店管理团队，在长安街核心区域交出60%的酒店出租率和700元左右的均价，这个成绩比出色的中端酒店还要逊色。如果“W”酒店品牌更换，北京-我们的首都，将再无"W"。
至此，我们推测该项目的收益情况如下：
| 面积 （㎡） | 收入 （万） | 净利润 （万） |
地上 | 56151 | —— | —— |
酒店 | 15889 | 8000 | 1000 |
写字楼 | 20000 | 7000 | 5500 |
地下 | 20261 | 400 | 200 |
其他 | 6744 | 50 | 30 |
合计 | 62900 | 15450 | 6730 |
以上的数据，我们已经给了非常乐观的数字，比如在酒店业态，我们预测将会产生1000万的税前利润，但实际上，该酒店的349间客房已经对空间有很好的使用率，客房作为酒店最大的利润产品，消减后，势必会让酒店的经营更加艰难，另外，该酒店之前的经营已经连续出现亏损，后来者的经营压力的确不小。新投资人极有可能为了提升该项目的整体营收率，将酒店房间保留在160-180间左右，剩余面积也会极度压缩，为收益更好的写字楼提供良好的空间。
根据周边写字楼情况，类似的大楼租金约12元/㎡/天，照此测算，写字楼每年将会带来5500万左右的收益。不过，该大楼成交价格后，仍有佣金、税、改造成本等，预计可能会有新增2亿左右的成本及费用，那么，依照以上模型测算，该项目的年化收益率约为2.7%左右。如果，该项目能全部调整为写字楼用途使用，那么，收益率可能在3.8%左右。不管怎说，位置的不可获取性比楼的收益更有意义。
作者：牛刚
以上内容均为根据市场情况的预判，仅供参考。
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