股价应声下跌!棚改审批权“一刀切”释放地产利空信号

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楼主 2019-07-17 20:12:08
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国贸SOHO

“前脚”央行定向降准释放7000亿资金“活水”,为小微企业的“降成本”,“后脚”棚改项目合同审批“一刀切”传言四起,三四线地方房企贷款收紧“去杠杆”昭然若揭。

6月25日,市场传闻称棚改项目合同签订审批权回收总行,今年将以实物安置为主。当天晚间,国开行更是侧面回应了棚改贷款的传言,各项工作正在有序开展。

棚改货币化曾被视为去库存的重要手段,如今新棚改项目暂停审批,房地产企业惊出了一身“冷汗”,具体则表现在A股市场和港股市场,在今日迎来股票大跌。

截至6月26日收盘,上证综指跌至2844.51点,跌幅为0.52%,持续走低。就地产股来看,碧桂园、中国奥园、绿景中国地产、建发股份、荣盛发展、保利地产、富力地产、金科股份、世茂房地产、首开股份等90余家上市房企股票迎来下跌。截止今日收盘,新城控股大型地产股受挫7.74%,金地挫5%,保利地产跌逾5%,万科A跌4.2%。

货币化棚改推高房价?

事实上,棚改贷款审批收归总行并非新政。据相关媒体报道,今年年初起,地方棚改办和国开行的合同审批权就已经上移,具体则为:新增项目谨慎受理,存量项目仍旧执行,但也要视具体情况来区分。

对此,大中华购物中心联盟主席助理柏文喜表示:“以往的棚改以货币化安置人为地推高了三、四线城市的房价,带动了无人口与产业支撑的三、四线城市的投资性需求,反过来加大了金融风险与地方政府的显性或隐性负债。在‘房住不炒’与去杠杆、防风险的背景下,挤压非真实需求是降低房地产行业乃至金融风险的必要措施。”

自2017年以来,一二线市场严苛的楼市调控与三四线市场去库存拉动,导致楼市交易的天平出现大幅度倾斜,房企瞄准三四线城市,积极拿地“补仓”。

据统计,2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%,远超一线增长率63%,二线增长率46.7%。此次政策收紧的倾向则对布局三四线城市比重较大的房地产企业带来了重要影响。

就具体企业来看,今日中南建设收盘股价跌幅高达9.88%,股价变为6.57元/股。由建筑行业起家的中南集团就是三四线城市“热衷者”。虽然2016年,中南建设将其地产板块迁入上海。掌舵人陈锦石提出“聚焦一二线”的扩张目标,但是三四线城市依然是其固守的“大本营”。

在今年年初,标普全球评级宣布,授予江苏中南建设信用评级“B”。标普表示该公司的评级受限主要基于两点:一是高增长导致财务杠杆较高,2017年底的资产负债率为90.52%;同时业务较为集中于三四线城市则是另一项重要原因。

与中南建设同样遭受此轮股价下跌影响而造成市值下滑的典型房企还有新城控股。

今日新城控股的收盘股价为29.70元/股,跌幅为7.74%,事实上,新城控股在2017年,股价一直呈现一路上扬趋势,在今年1月19日股价迎来近年来最高值,为44.11元/股,随后则呈现波动下滑趋势。

作为“千亿新军”,新城控股近年来也是大打规模战、动作频频,从其城市布局上也不难发现问题。虽然,新城控股对未来3-4年的战略规划是以扩大规模为主基调,以一二线城市为核心,三四线城市作为辅助,但是其三四线依然是争相押注的“战场”。

具体来看,仅2018年前三个月新城控股新增土地约14宗,土地面积89.34万平方米,分别位于常州、盐城、包头、金华、潍坊、镇江、莱芜、温州、皇岗等三四线城市。

审批权收回棚改节奏或放缓

除了催热了三四线城市的房价,易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,货币化安置带来了一定的财政和贷款压力,这是促使此次棚改项目合同签订审批权回收总行的一大原因。

从此次收归总行的具体细节上也不难发现问题,第一,此前在分支行可以签订,现在必须总行审批。审批程序趋严,尤其是这会涉及到总行权力的收紧,或意味着后续棚改安置方面的节奏会放缓,这是货币化安置中查处违规资金的一个表现;第二,过去曾经为货币安置为主,今年以来将以实物安置为主。这其实是考虑到各地的财政压力和贷款压力,同时也是去库存的导向。

据国开行提供的数据,截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设,目前各项工作正在有序开展。

为何会出现大批上市房企股票下跌?严跃进表示,棚改权利归属国开行很大程度上和房地产资金面收紧是有关系的,A股市场出波动本身和棚改政策没有太多利空,关键是整个资本市场大盘整体走弱,牵累了这个政策的影响。当然,在某种程度上,该政策对于布局三四线房企可能会有某种利空,让其在股价上有所表现,其风险是必须要防范的,因为棚改节奏有所放缓,需求量释放可能会受到影响。

“未来的贷款政策支持或由棚改开始向租赁住房方面的配套政策层面转移。”严跃进称。

来源:凤凰网房产

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