楼市下沉,天量货币“放水”,有人逃顶,有人在抄底!

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楼主 2019-03-13 15:28:39
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来源:米宅米宅(ID:mizhaimizhai)



在当下这个节点,最好的机会来自于逃顶和抄底。




2018年开始,我们能很明显的看到一个趋势——


中国房地产市场的主体在下沉,在向三四线地级城市全面下沉!


为此,米宅作为一家智库研究机构,启动了“2018米宅看地市”的专题研究,我们想通过这种研究,找到新的市场裂缝和机会。


1



市场交易主体全面下沉!


曾经,中国房产的主要交易市场是在一二线城市和省会城市。但是,从去年我们会发现交易主体在整体向三四线城市下沉。


2017年全年各分级市场成交变动趋势▼


通过上面这个成交量变动趋势图上我们会发现,整个一二线城市的房产销售面积在持续萎靡,而三四线城市的成交量却始终在波动中呈现上升的趋势。


一二线城市卖的不好是因为调控,基本上成交被锁死。


而三四线城市卖的好的原因却有很多——


有人说,一二线城市被锁死之后,热钱流向了三四线城市;

也有人说,一二线城市暴涨之后,三四线城市的群众热情被全面点燃;

还有人说,是碧桂园、恒大这一批想吃城镇化红利的人,全面涌入了三四线城市,把地价一路推高,房价自然也水涨船高……


说的都很好,但很遗憾:


以上全错!


2



天量货币在三四线棚改中定向放水!


我们先来看这几年集中发布的几个针对棚改的政策支持:


2013年,国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》,鼓励棚改加速;

2014年,央行创设PSL,用货币工具为棚改提供低利率货币支撑,国开行成立专项棚改贷款业务;

2015年,住建部、国开行明确要求,各地棚改货币化安置比例不低于50%;

2016/2017年,棚改货币化安置比例分别为48.5%/60%;

2018年,明确棚改货币化安置比例不低于60%……


也就是说,从2014年开始,国家针对棚改给予了针对性的货币补贴,有相当体量的货币被集中地投放在了棚改中。


那么,问题来了,流入棚改的货币究竟有多少呢?


通过这张图上我们发现,这场针对棚改的货币放水集中在2016/2017/2018年爆发。


2016年,超2万亿;2017年,约1.6万亿;2018年,第一季度约3000亿,根据全年棚改目标,预计全年投放不会低于1万亿。


保守估计,三年投放于棚改的货币超4万亿!


在这样的天量的货币投放下,棚改的货币化安置比例从最早2013年的不足8%,一直提高到2017年的60%以上!


2013-2017年全国棚改货币化安置比例▼


更为关键的来了——


这些货币化安置并不是均匀的投放在全国中的,而是极大的侧重和集中。


货币化安置的对象集中在三四线城市,一二线城市进行货币化安置的仅为20%,而剩余的80%集中在三四线城市。



也就是说,最终,数万亿天量货币的集中投放地在三四线城市、地级城市和县级城市!


那么具体到每一个的地市有多少呢?


我举个例子吧。


我上周刚从河南的某个地级城市考察回来。


2016-2018年,这个地级市要完成50000户的棚改拆迁,其中6成以上为货币化安置。按照当前的当地均价计算,3年内,这个地级市要有400亿的货币进入。


而这个地级市一年的房地产销售额有多少呢?


区区130亿而已!


一边是100亿规模的小市场,一边是400亿规模的天量货币,这个脆弱的地级市市场瞬间被强行点燃、引爆!



3


三四线城市房价的天花板,已经被货币逼到触顶。


刚才已经说过,超4万亿的货币被集中地投放到了地级城市。


4万亿是一个什么概念?要知道08年的那个大计划,也就是4万亿而已!


手握大红包的老百姓们被幸福冲昏头脑,举目四望,竟然没有一个靠谱的放钱通道:


炒股?不敢!


P2P、投资担保?隔壁村的老王头去年刚被坑了几十万,心脏病发作,现在还躺在医院里!


币圈、区块链?啥币,啥链儿,这都是啥啥啥,还想收割我!


还得是买房,这才靠谱!旧社会老地主把钱变成土地,新中国拆迁户把钱变成房子,这才是中华民族的优良传统。


所以,在那个400亿货币冲击的河南地级市里——


一个滞销5年,月均去化不足20套的准烂尾项目,2000套的存货,不足1年时间,瞬间出清。房价从6字头,一路跳涨到9字头。


所以,我们看到现在的全国房价上涨指数排名里——


正在唱主角的,几乎都是一水的三四线城市、地级市甚至是县级市!


所以,我们看到了这样的一个奇葩现象——



河南,许昌和焦作的房价最高点,碰到了省会郑州的底;

安徽,阜阳和安庆的房价最高点,碰到了省会合肥的底;

江苏,苏北的徐州和盐城的房价最高点,碰到了苏南准一线城市苏州的底;

浙江,海宁和柯桥的房价最高点,碰到了省会杭州的底……


究其原因,无非就是这些省会城市有限购的门槛,有限价的压制,价格被死死地控制在一个特定空间里,而三四线城市因为有天量的棚改货币托底,又没有政策限制,房价突飞猛进。


一个被压制,一个被鼓励,两者在这个时间节点默契的相交了。


三四线城市的房价,蹦着高的纷纷触碰到了省会城市和毗邻的一二线城市!


4



那么,问题来了——


能不能买?


还买什么啊,拿着赔偿款,抓紧时间落户到底部的那些省会城市和毗邻的一二线城市落户、摇号、抢房!


一旦地级城市的房价开始逼平了省会城市,那么所谓的低价红利已经被吃干喝净,纯粹就是靠着棚改货币来续命。


慢慢的会有越来越多的人发现这种奇葩现象的不合理和不科学,那波购买力极强的棚改客户一定会持币进入省会城市和毗邻的一二线城市,毕竟同样的价格,这里拥有更好的商业、更好的教育、更好的城市基础。


更重要的是,还有政府一手帮你摁着房价,一手用抢人大战帮你打开大门的缝隙。


这年头,谁家还没有几个大学毕业生!


在当下这个节点,最好的机会来自于逃顶和抄底。


逃哪些城市的顶?


逃那些房价已经逼平省会的那些城市的顶!


抄哪些城市的底?


在省份有集中爆发的大规模棚改、6成以上比例都是货币化安置、省会城市正在爆发抢人大战、落户和限购被撕开缝隙、且省会城市限价执行比较严格……


去抄这些省会城市的底!未来一定会有一大波缓过神来的棚改拆迁户,持币涌入这些省会城市中!


焦虑中的增长


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什么样的酒当得“王者归来”?


茅台始祖·王茅


一、好酒


王茅酒始于1879年。


1915年“巴拿马万国博览会”上,斩获金奖,一举成名,让茅台走上世界三大名酒神坛,代表了中国酱香型白酒的最高品质。


王茅,嫡传巴拿马金奖配方,传承古法酿造,严格按照节气,端午踩曲、重阳投料,九次蒸煮,八次加曲(堆积发酵),七次取酒,一年一个生产周期。


王茅原料,全部自种、自采专供。从源头、原料保障酒的品质并采集63味有益于身体健康的中草药入曲后高温蒸煮而成,五年陈酿,方可出厂,因此不上头,易醒酒,更健康。

                                                                                                                           

二、真酒


成功人士岂能常常为假酒所伤:连宣称保证100%正品的唯品会,都被查出销售某假酒。2016年4月18日厦门刚又查获亿元假酒案...


假酒横行“土”豪圈


确保品质避免假酒王茅不进电商不下传统渠道,只做企业及个人点对点定购及定制,所有城市均由王茅办事处通过快递或物流直供。(运营中心>经销商>客户)


且王茅各地办事处,全部都由当地知名企业家跨界担任,还有数位优秀的人大代表、民主党派代表。精准推荐,在说酒论道中分享王茅,让金字塔尖的人士都能喝上好酒、真酒,而非花离谱的价格竟还买到盛行的假酒!


三、有文化底蕴的酒


王茅是中国历史最为悠久的高端酱香型白酒。


当世仅存的三坛“百年茅台原浆”,全部藏于王茅酒厂。

王茅酒早在民国时期,便远销重庆、遵义等地

因此王茅也被称作“解放前的老茅台

1945年10月10日,国共两党签署“双十协定”

蒋介石与毛泽东在重庆共饮巴拿马万国博览会金奖“王茅

(由茅台镇镇长兼校长王秉乾亲自安排)


1949年周恩来在北京饭店选定“王茅”酒为开国大典第一宴专用白酒


1950年毛泽东出访前苏联会见斯大林,带去的礼物中就有“王茅烧坊”酒


真正金字塔尖人士,务实求真,卓尔不群,懂好酒、坚决不为假酒所伤。

要求的是最顶尖的茅台品质,所以品鉴王茅。


恰如当年华为,坚持更高品质,在企业家群体里,一定比例替代了号称用了才有面子的三星手机。


叶明钦,金港控股有限公司董事长兼首席执行官

国人中最年轻的跨国公司总裁


某特大型金融机构高管,朋友聚会自用




企业家客户们品评王茅


九州期货高管品评王茅


金融投资圈客户品评王茅


▲王茅酒业黄总,与到访的企业界友人


▲王茅酒业黄总,与到访的王茅部分区域合作伙伴


王茅各地办事处,全部都由当地知名企业家担任,还有数位优秀的人大代表、民主党派代表。让金字塔尖的人士都能喝上好酒、真酒,而非花离谱的价格竟还买到盛行的假酒!


“王茅”感恩中国法制建设的进步!

否则,消费者可能无法再喝到

“1915年巴拿马金奖嫡传王茅”


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结缘天下第一茅


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