房企:现在是低价拿地的好时候 卖房有三四线撑着

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楼主 2019-06-05 00:35:40
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潜江碧桂园

在我们讨论房价到底怎么走的时候,购房资金往哪里跑的时候,房企已经开始大规模在一级市场上抄底了。

中指数据显示,4月份,全国300城市共推出土地1683宗,土地面积共7533万平米,环比增加21%。住宅方面,共推出土地面积2156万平米,环比增加14%,同比增加2%。

来看下面几张表:

这两张表反映 以下几点:

1、一线城市土地成交明显增长,说明房企拿地越来越积极,但溢价率与去年同期相比下降了17%,说明房企单位成本还在增长,但相比去年,成本压力已经大为减轻。

同时这些区域本来就比较缺地,放出来的地也比较多,受规则限制,这些区域的地溢价被人为降低。

2、三线城市,房企拿地积极性明显提高,争夺也更加激烈,这些区域的土地没有一线城市的条条框框,有钱就能拿地,所以溢价率较一二线更高。但目前房企目前仍重点围绕一线城市周边的三线城市布局。

从房企来看,4月份有远洋、保利、龙湖等多家房企的拿地资金超过了百亿。一级市场上的这些特点,已经反映出房企的策略出现明显变化。

有位房企的营销人士就曾这样表示,对于房企来说,调整既是风险也是机会,风险是销售端的,也就是卖房子可能不那么容易,机会是储备端的,房企在调整期补货的成本是最低的,现在大规模补货能够建立起市场优势,成本降下来了,未来无论怎么调整,都有回旋余地。一句话,现在拿地比卖房子更重要。

以上就是房企的策略,利用房地产的周期高位高位卖房,低位补货。2016年就是卖房的好时机,房企回笼了大量资金,到了2017年,商品房市场转入调整期,房企开始大规模补货。可以说,这种小周期,房企早已预判到,现在卖房不重要,努力把成本控制在同行业较低水平,等待下一轮销售端的牛市。

当前整体销售并未出现萎靡,各家房企的销售目标仍然比去年高很多,而市场也的确表现出此消彼长的特点,一二线城市当前处于开发期,尚未进入大规模供货期,但大量三四线城市的商品房销售比较好。

不过也有业内人士认为,央行公布的信贷数据显示,房贷量为4441亿,环比提高了8.2%,要知道M2已经整体转跌,一二线商品房整体收缩,说明新的增长点在剩余几百个中小城市。

房地产集中度稍低,规模化扩张正当时

一季度房企卖的太猛,不差钱。资金面上,虽然大家都认为房企找钱不大容易,但也仅仅是相比去年而言,去年是怎么回事,大家都清楚,楼市的宽松程度可能是“从前不会有,以后也不会有”,今年也仅仅是相对最宽松的年份稍稍收紧而已。

在这种情况下,规模仍然十分重要,有了规模就有市场占有率,今年房企也学聪明了,不仅在一级市场上拍地,也更加注重通过成本更低的收购、入股等方式拿地。

对于购房者来说,虽然调整仍在继续,但房企的动作也值得关注。我还是那句话,房企是实实在在地用钱投票。当然这里说的是宏观,具体到某座城市,则建议大家关注两个指标,一个是消化周期,另一个是人口。

消化周期方面,一个城市如果房子不够卖,但也并不一定房子未来会贵的离谱,还要考虑到是否能够大规模增加供应,如果能够,这个城市的房子就不会很离谱。这一点可以参考广州和深圳的对比差距。

人口层面,不用说,大家愿意在这城市留下来,本身就是投了一个赞成票。赞成票越多,这个城市的吸引力就越强。反映到房子上面,自然也不会差。

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