贵阳商圈盘点,谁是未来“大十字”?

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楼主 2019-06-12 23:20:31
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万象城二手房

 

2018年开始,贵阳商业大变身!

 

有朋友星球说,他是外地投资者,但是对贵阳不是很熟悉,想了解一下贵阳商圈的情况。

 

瞌睡来了就有人送枕头,正愁没什么好选题,就写一篇贵阳商圈点评手册吧。

 

商圈,专业术语这么解释:商圈,是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店,它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心,向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

 

很拗口,看了三遍才弄懂是啥意思。根据自己的意思给大家翻译一下:以商业体为中心辐射周围大概3公里范围,满足周边或者更大范围城市居民购物、餐饮、消费等需求的区域。

 

也就是说,商圈最重要的两个概念:一个是商业体集中辐射周边,一个是满足消费需求。

 

所以规划起来,就是这个商业体要能集中性的满足消费需求,达到一定的体量就可以视为商圈。

 

贵阳的商圈如何?哪些商圈正在崛起?那些商圈正在没落?哪些商圈潜力巨大?哪些商圈酷炫无比?跟上节奏,我们一起来看看。

 

老城四大金刚,逐渐失去光彩

 

我们老贵阳人过去的概念很朴素,逛该就那么几个地方:粪水池,不对,是喷水池,大十字、紫林庵、小十字、中山路、还有市西路……反正就是集中在老城区中心的那一坨,一般我们坐上中巴车,都说是进城。长久以来,这几个地方就是贵阳的“逛该圣地”,各种商场、百货、酒店、饭馆,都在这几个地方。

 

可是现在贵阳人越来越多,大家上班居住也是越来越远了。随着贵阳人口高速增长、城市版图急速扩张,老概念已经过时,新知识还在学习。如何在城市更新换代中寻找机会?就不得不对城市的商圈进行研究,所以我在城市地图上划出了贵阳大部分的商圈并进行点评,有老的有新的,希望对大家有帮助。

 

通过几张图先来看看老城区的几个商圈。

 

喷水池和大十字,贵阳市的王者。有人说,占据喷水池和大十字,就意味着占领了贵阳人的精神高地。所以很长一段时间,这短短的一段中华路就是贵阳的一部商业史。从智诚名店到国贸广场,从金凤凰到南国花锦,从龙港百盛到苏宁电器,我相信一定勾起了你们初恋的回忆。

 

回忆是美好的,现实是残酷的。随着又大又新又好玩的购物中心崛起,喷水池和大十字的竞争力越来越弱,年长的懒得去逛街了,年轻的都跑亨特去了,这里连个酷炫的电影院都没有,太low了。话说回来,澎湖湾小电影都关门了,悲伤逆流成河……

 

再看看紫林庵和大西门。紫林庵也是一个有美好回忆的地方,新华书店、红华家电,代表着文化人和先富起来的壕们采购的神圣领域。虽然现在这两个地方已经没落,但还好有新建的汇金星力城填补上来,至少是一个综合性的购物中心,对面还有华融的商业项目规划,门口还有2号线紫林庵站。交通和区位来说,紫林庵是OK的。但是目前地铁建设,这里的商气受到不少影响,从其他区域过来经常堵车。

 

大西门,百货集中地,国晨百货、星力百货、

 

旧的总会变旧,新的总会到来,人如此,事也如此。老城四大金刚的商业,慢慢开始跟不上消费升级的步伐,改造难度大,只能逐渐从主角变为配角。(这其中,我认为最有希望重获新生的是紫林庵和大西门)

购物中心,贵阳商业首次升级换代

 

老城四大商圈,是贵阳几十年的四大金刚。但是从购物中心这种综合性商业体出现后,对它们造成了巨大冲击。这可以说是贵阳商业的一次整体升级换代,依托他们,形成了新一代的商圈。

 

我一直给朋友说,亨特对贵阳是有贡献的。它给贵阳第一座真正意义的购物中心。

 

亨特城市广场之前,文昌路只是一条普通的城市道路。在亨特城市广场之后,它成为时尚地标。一己之力成就商圈,围绕亨特城市广场带来的大量人流,带动了文昌路周边的商业繁华,吃喝玩乐不夜城,亨特长期霸占贵阳购物中心一哥的地位。

 

第一家星巴克、第一家家乐福、第一家无印良品、第一家优衣库、第一家HM。说实话,在大一点的城市看来,亨特城市广场可能只是一个很普通的购物中心。但对贵阳来说,它把购物中心快时尚的标杆品牌几乎全部首家引入贵阳。注意是首家,如果没有亨特,这些品牌进入贵阳的时间可能会推后不少。而没有这些品牌,对贵阳的商业发展来说,是极大的损失。

 

鸿通城,体量超大,刚开始时资质平平,品牌一般、购物体验一般、招商也一般,最大的亮点就是那个大鱼缸,我曾一度认为估计这购物中心活不过两年。还好,鸿通城用实际行动表明,它真的是想认认真真做购物中心的,通过二七路小吃一条街的运作,鸿通城完成了华丽转身。二七路吸引大量本地客户的同时,也成为了贵阳旅游的一张名片。在二七路小吃街火爆之后,鸿通城一系列的品牌调整,逐步引进了流行的各种快时尚品牌,也把儿童区、餐饮区提升很大品质,让它真正成为了火车站、沙冲路片区的王者(不少小河人民也爱去这里耍)。

 

对了,还有逸天城。说句实话,目前贵阳的购物中心,就内部设计的文艺范而言,没有一家能比上逸天城的。逸天城确实在中高端做到了一些独特的地方,有意思的镂空中庭、门口的活动广场、临街的大橱窗设计、还有小资们最爱的ole超市,成为了纪念塔附近具有地标性的公共活动中心,也就成为了这一片的商圈中心。

 

北京路是个很奇怪的地方,很多商业在这里都没有做起来,而一些活下来的商业,感觉又很一般。为什么呢?我也不知道,但我认为有人民大道和地铁站(好歹也是1号线和3号线的换乘站)的加成,这里的旧改项目应该是能做出一个很不错的购物中心的。

这里比较成熟的商业体是星力元隆广场,个人觉得是做得非常一般。品牌上缺乏特别强有力的牌子,而且内部设计真的不行。层高压抑、中庭狭小、色彩老火,特别是下面的停车场,车位特么绝对是按最小的尺寸来设计的,两台SUV并排停车后,车主只能从天窗爬出来(别问我怎么知道的,谢谢)。

 

城市旧改,造就新商圈

 

在城市演进过程中,旧城改造也造就了新的商圈,这其中最具有代表性的就是大营坡和花果园。

 

大营坡有意思,虽然这里仍然聚集了大量的老破棚户。一边是高大上的购物中心、一边是背街小巷的棚户区,但很有意思的是,购物中心与棚户区相得益彰,形成了奇妙的共生关系。现在中大国际购物广场搞得还风生水起,再加上对面中建华府的商业体也逐渐成形,依靠这里巨大的人气,大营坡野鸡变凤凰了哟。对了,旁边还有未来3号线的地铁站,三区汇聚、人气红火,等再过几年,大营坡可能就不是你认识的大营坡了。

 

花果园就很厉害了,我曾经花果园的电梯里看见一个广告,广告语是:“贵州第一商圈招商了!”,一开始我是拒绝的:“妈的,花果园这么low,敢说自己是贵州第一商圈?”,后来仔细想想,人家没说错,这里论人气确实是个贵州第一商圈啊。常住人口近50万,每天人流百万人次,太恐怖了。贵州第一商圈,我服气了。

 

这么大的人气,不搞商业简直就是犯罪。所以在Garland购物中心后(就是花果园那个五颜六色的购物中心),花果园又搞了两个超大的商业体。一个是海豚广场,一个是贵阳街。

 

海豚广场,就是在花果园双子塔下面,32万㎡的建筑体量,我没记错应该是全贵州最大的购物中心了(对比一下,亨特城市广场11万㎡),这个体量在全国来说也排的上号。总共8层的购物中心里面,超市、真冰场、动物园(是真的)、运动馆……嗯,好像还有星巴克臻选店,无愧是贵阳目前最值得期待的购物中心,按他们的宣传,应该是今年就会开业了。

 

体量上,花花从来不会让我失望。32万㎡的海豚就算了,居然还高了一个93万㎡的贵阳街,对这个做法,我只能说贫穷限制了我的想象力。都是搞超大盘的本土开发商,对比那谁只晓得买房子,不好好搞商业,花花还是抬的起头说话的。

 

而且牛逼的是,花花的商业基本上都是与地铁3号线的站点连接,未来3号线花果园站的人流,画面太美我不敢想。贵州第一商圈,牛逼!

 

还有一个潜力商圈,也有必要说一下。那就是贵州之光,市区仅存的超大盘。与其他超大盘不一样的是,贵州之光有很大一部分体量是商业。但这里,其实很适合做商业,首先周边的辐射人群多,项目自己的业主加上油榨街、宝山路一带的居民,已经可以支撑项目做两到三个中等规模的商业体。

同时,地铁2号线从地块中间穿过,项目拥有两个地铁站的优势。地铁不仅解决到达问题,项目还可以依托站点做成上盖物业,形成TOD中心。

有人、有区位、有地铁,各方面来看,这里有形成新商圈的巨大潜力,值得关注。

 

观山湖新商圈,集中爆发

 

说完老城区,当然就要去贵阳双核的另外一个核——观山湖区。仔细研究一下目前各项目的开发进度,一个有价值的发现浮现出来——从2018年开始,观山湖区进入了集中收获期,特别是商业即将开始大爆发。

 

还是老套路,东西南北四个方向。首先来看金阳南,我认为这里是未来有能力与花果园抗衡的商圈。

 

从图上我们可以看到,这金阳南这个区域,大大小小五个商业体,包含了华润万象汇、国喜中心、中铁诺德中心、九方购物中心、宜家家居、世纪金源购物中心、国贸TPmall等购物中心和商业中心,通过2号线整个串联起来,旁边大盘林立,中铁逸都、中航城、世纪城、万科城、帝景传说、景逸苑、观山小区……,居住氛围浓厚。一句话,不差人儿,也不差钱儿,这里很可能就是观山湖的“喷水池”。

见《宜家入驻,南金阳还是金阳的老大爷!》

 

会展金融区域,随着金融城企业的入驻,会展路口和金融城路口已经开始成为观山湖新的堵点,也就预示着这里未来的人气值十分恐怖。但与人气值不是很匹配的是,这里的商业中心,就是美的广场、大唐内部商业、美的的街铺、金融城门口的ccpark,还有会展中心角落上正在搞的云上方舟。美的广场和云上方舟都是新项目,对比金阳南成熟的商业品牌来说,还是有待考验的。而且现在从招商情况来看,还没看到特别牛气的品牌入驻。

 

这片区域里,囊括了美的林城时代、金融城、融创九樾府、金华园、恒大中央公园几个大盘……里面的住户都是有购买力的住户,在这里做相对好的购物中心,问题不大。但这里最可惜的就是什么?就是那个大盒子,会展中心的那个大盒子,体量高达30多万㎡。里面也是纯粹的购物中心设计,但是一直闲置了N年,如果这个盒子能搞起来,可以说是有成为观山湖最牛购物中心的潜力,不过看现在的架势,够得等。

 

向北去看看观山北,这里是观山湖与白云接壤的地方,所以区域内的项目主要是新世界、观府壹号和白云区的几个项目。就这片区域来说,目前呈现的商业,就是新世界里面的旺角汇和黔贵里。但是说实话,旺角汇做得一般。可惜的是,当年新世界规划的K11,被咔嚓掉了,如果K11能搞起来,可以把整个观山湖的商业档次提高一个身位。

 

这个商圈,可能现在最受关注的就是梵华里了。梵华里占地面积不小,风格上借鉴了太古里的新中式设计。但是结合开发商在清镇的时光贵州案例来看,规划很美好,但是运营上希望他们再努把力。毕竟梵华里周边可是有相当大的人口基数的,如果搞得不伦不类,可真是浪费了这片好地。

 

观山西如何呢?这一片其实大楼盘也不少,阅山湖、万花城、理想城,银海元隆熙府、碧海花园……虽然现在暂时入住人口不多,但远景来看人口导入是有保证的。不过虽然人口没有先行,商业倒是先走了一步。没错,万达广场今年5月份就要开业了,从引进的品牌来看,至少星巴克、HM、麦当劳、万达IMAX、万达宝贝王、永辉超市这些主力店都搞进来的,商业的品质还是有保障的。

 

不过光有一个万达,圈的概念就比较弱了。如果熙府能有一个小的商业街区,再加上理想城、阅山湖的临街商业能坐起来,那才是比较名副其实的商圈。

见《观山湖第四住区,正隐隐崛起》

 

题外话的几个商圈:

 

小河的商圈,实际上目前最成熟的还是小河转盘处和黄河路一带。不过万科大都会购物中心搞起来之后,加上地铁1号线的作用,长江路一带会变得很有竞争力,小河的商圈会从一条线变为双线发展,这也是小河目前有意思的地方。

人民广场附近,是一个潜在的中高端商圈。主要是两个项目带来的,一个是贵阳中心大悦城,另外一个是中天文化广场项目。大悦城不用说了,国内极为优秀的购物中心品牌,以“年轻、时尚、潮流、品位”品牌精神著称,每一个城市的大悦城都是当地年轻人趋之若鹜的购物中心。而文化广场项目,从规划和效果图上来看,非常酷炫,国际水准。但是两个项目距离落地都还早,所以放到题外话里面来。

 

西南商贸城这个项目,我真的不知道怎么评论它。研究了好久,确实也没搞清楚它的定位是啥?你说是批发市场吧,又还有儿童乐园。你说是购物中心吧,好像也没有一个成形的综合体。如果有对西南商贸城深入研究的朋友,请给我一些指点。臣妾真的搞不懂啊~~

 

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