新房供需低迷将持续 远郊普宅成交发力

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楼主 2019-06-13 19:06:02
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世纪大厦二手房

虽然近期北京气温逼近40度,却没能燃烧人们购房的热情,在严厉的限购条件下,开发商房源供应动力严重受挫,商住类公寓限购,短期内刚需短缺严重,五月第三周北京楼市继续保持低迷,新房市场成交量跌超一成。分析人士表示:随着调控政策的不断延展,今年整体市场供应也难以出现太大突破,市场供需低迷将持续。

新房成交量跌超一成

据北京市住建委官网统计数据显示,5月15日至5月21日北京市新建商品住宅成交523套,环比下降15.51%;成交面积7.82万平方米,环比微降0.15%;成交均价44854元/平方米,环比上涨5.31%;成交金额35.07亿元,环比上扬4.72%。

同时,据北京中原最新统计数据,4月北京普通住宅市场总成交额104.92亿元,环比3月下挫4%,同比去年4月锐降近五成。共成交1701套,环比减少185套,同比大减2922套,总成交面积21.25万平方米。

而从5月份取证情况来看,去年5月北京共有12个住宅项目取得预售许可,可提供住宅产品3751套,而今年5月截止21日仅有5个项目成功取证,仅新增住宅产品仅954套。从5月取证的5个项目价格情况来看,虽然受到预售价格管控的限制,取证项目价格基本都在8万元以内,但是大部分也都处于7万元-8万元之间的价格段。其中北京壹号庄园(楼盘资料)与阳光城京兆府领证价格均在57000-79000元/平方米之间,翡翠公园(楼盘资料)在54000-79000元/平方米之间,而远洋天著春秋与泽信公馆则分别为75000元/平方米及77000元/平方米左右。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,5月原本应已逐渐进入供应旺季,但今年的特殊紧缩环境使得供应始终无法发力,而随着调控政策的不断延展,今年整体市场供应也难以出现太大突破。

远郊区普宅成交发力

虽然成交量大幅下挫,但是4月北京普宅市场成交价格大幅上涨则是不争的事实。数据显示:4月北京普宅平均成交价49374元/平方米,价格环比增长4000元/平方米,同比去年4月大涨14000元/平方米。2016年北京高端住宅市场呈现出强劲增长的态势后,今年北京新房市场豪宅化升温明显。

由于城区供应不足,从4月起北京远郊区的普宅成交发力,类似平谷、密云等区域提供了大量的货值。而4月四环内普宅的套均价(每套住房的总房价)已经达到1969万元,5-6环普宅套均价为705万元,6环外则为316万元/套。从户型面积看,90平方米以下、90-120平方米、120-160平方米三类户型成交三足鼎立,总价300万以下、300万-800万元成交量最为集中。

调控仍在收紧

在郭毅看来,近两年高价地的垄断使得中高端项目已成为新房市场的主力,而这部分项目受制于资金成本的压力,推盘意愿相对更加强烈,因此这类中高端产品仍将在中长期内占据市场供应的主导。

作为北京众多买房人关注的普宅市场,供需的博弈决定未来北京房价的走势。而4月北京普宅市场库存已经刷新近年来的新低。目前北京普宅市场库存为40552套,存量面积为485.86万平方米,这个数字刷新了2016年以来北京普宅市场库存的新低,而今年新增普宅供应套数始终没有突破1000套/月的关口。对此北京中原分析认为,北京普宅市场供需矛盾依然尖锐,限购政策严控下普宅房价平稳将是未来大势。

郭毅也表示,自调控之后北京住宅市场成交持续处于低迷状态。北京自3月份新政出台之后,各类“查漏补缺”的措施仍在陆续出台,近日又要求配偶或子女需具备购房资格才可单独拥有产权。而从环京来看,近期河北保定在土地出让当中规定,购房者取得不动产权证后10年内不得买卖,这一规定也被称为“最严土地新规”。由此可以看出,从全国范围内楼市政策收紧趋势仍在延续,而“候补”政策也依然充裕,严厉调控政策的打压下,年内楼市的低迷状况难现转机。

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