狂欢到头?!安徽三四线楼市拐点加速到来,降价不断、棚改收紧、地块流拍……再不撤就晚了!

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楼主 2019-05-16 00:41:07
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锦泰花园

21世纪经济报道的调查显示,目前多个一二城市的新房市场已出现降价促销,包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货;最能反映真实市场的二手房,以厦门、杭州、上海、北京、合肥为代表,也出现价格下跌或成交低迷状态……

一二线楼市信息层出不穷,三四线消息倒是少之又少!唯一有波澜的信息就是棚改的新闻!可以确定的是,老家过山车式的房价疯涨,终要跌回来了!

明年,棚改政策将发生翻天覆地变化

房价涨幅越大,市场风险就越大

大家应该都知道“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。通常来说,棚改分为两种,一种是货币安置,一种是房产置换,而货币安置的最主要资金来源就是棚改货币化。

如今货币化安置成为主流,拆迁户手握重金入市。所以,棚改创造了大量的购房需求,对于开发商来说,只要有棚改的地方,开发商就不担心房子卖不出去。棚改也彻底激活三四线城市的楼市,引发新一轮的全民抢房潮。

可以说,棚改货币化是这一轮三四线房价暴涨的元凶。只有棚改而无货币化安置,三四线城市的库存或许能够缓解,但不至于引发这一轮令人瞠目结舌的房价狂奔。

如你所知,2018年棚改政策不断进行调整。而在明年,棚改政策更是将发生翻天覆地的变化。

据悉,2018年10月25日,住建部在北京主持召开部分省市座谈会,研究2019年棚改政策。地方层面,安徽、江西、山东、四川、贵州五省和各省1个城市代表参会,国家发改委、财政部、人民银行出席会议。

针对2019年的棚改政策,会议明确了四方面内容:

1.新三年棚改计划必须实施,但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡;2.棚改货币化不搞一刀切;3.政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款;4.融资以发行棚改专项债为主。

目前,政府购买棚改服务是当前棚改的主要方式。简单来说,就是政府与城投公司签订采购服务合同,由城投公司去和银行融资。贷款批下来后,政府再向城投支付资金用于投资和还贷,相当于有政府帮棚改兜底。

所以,本次会议直接表示,2019年将取消政府购买棚改模式,但鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。这就意味着政府不再对棚改项目融资兜底。

可以预见的是,棚改政策收紧以后,三四线楼市的降温步伐将会提速。在“房住不炒”的重压下,三四线楼市将上演最后的疯狂。而房价涨幅越大,市场风险就越大。一旦这一循环无法维持,三四线楼市就容易陷入多米诺式危机。

安徽各地市流拍已经变成主流

降价潮来势凶猛

前几天阜阳拍卖的三宗地共计490.6亩,横跨颍东区、颍州区以及颍泉区三区!

在之前,这3块地已经流拍过,再度流拍,让人不禁感叹,土地市场是否真的要凉了?

而10月29日,亳州土拍,位于主城区的2018-83、2018-84、2018-85、2018-86四宗商住用地全部流拍。

据悉,该4宗地位置较为优越,尤其是83、84号地块,周围配套较为成熟,有恒大城,古井上善名郡等成熟小区,还有规划中的新城吾悦广场。

流拍,确实很令人意外。

我们在看看近几个月地级市的土地拍卖情况

6月26日,淮南市山南新区一宗240余亩地块因无房企报名竞拍而流拍;

6月27日,阜阳市有2宗地块连续未达底价流拍;

6月28日,又有3宗地流拍;

7月17日,安庆市有2宗地块因为未达底价流拍,另一宗地块未进行拍卖;

6月份,徐州地块底价成交。

……

除了各地市流拍已经变成主流。最近,安徽地市楼市降价,比合肥还猛!

9月中旬,马鞍山城南某开发商打响降价第一枪,高层精装均价10800元/平(一口价),优惠近3000元/m²!这真是犹如深水炸弹,惊了一大批人!

此后,该盘又“装修改毛坯”推出22套毛坯洋房,单价仅9990元/m²!与之前装修备案均价14000元/m²相比,等于单价打了7.1折!

马鞍山楼市的情况不是个例,目前安徽范围内的降价潮已经开始蔓延......

宿州砀山全款2800元/㎡就能买到房

据悉,宿州砀山某项目5200元/㎡的价格直接57折降到3000元/㎡。除此之外,有人爆料,全款2800元/㎡。全款买2套,最便宜2600元/㎡就能买到!

并且,有网友在我们后台留言说,砀山的房子卖都卖不出去!不过隔壁的灵璧房价却居高不下。竟然排名全宿州市最高!

蚌埠楼盘全线降价

据报道:蚌埠市区几乎所有楼盘全线降价,某房企地王项目更是7折略高于楼面价甩卖,荣盛、和顺等蚌埠老牌房企也打折促销。

某项目毛坯备案价10500元/平,最高价格11098元/平。第一次降价后为7800-8200元/平,紧接着第二次降价:所有房源总房款再降45000元,也就是成交价为备案价的74折。

马鞍山降价3000元/m²

某房企皖东区域12个楼盘全线首期最低1成,其中马鞍山也有多个项目在内!

马鞍山城南高价盘某房企项目降了3000元/m²,面积118-124m²的精装修房源单价现在只要10800元/m²。

阜阳出现5字头

阜阳有房企开始打折促销,甚至还有楼盘开始送车位。比如:颍上某房企打出买房95折,还可以砸金蛋,甚至前50名买房首付只需8万元!

此外,阜阳最近重现“5字头”房源!天盛凤凰城备案3#,4#,5#,8#共523套高层住宅房源,整体均价在5900元/㎡,这个价格,相信在阜阳很难在找出价格在5字头的楼盘了。

三四线楼市的狂欢

快到头了!

三四线楼市目前有暴露出来的风险还有不少。

1、央行融资数据显示信贷疲软。

5月份预期新增融资13000亿,但实际新增融资规模仅7608亿,同比也减少了3000亿。2017年融资已经是比较低的,2018年更低。这意味着资金紧张的情况已经比较严重了。所以,6月18日,央行相关负责人通过旗下《金融时报》对外释放信号,将实施好稳健中性的货币政策,此举意在给市场以信心,确保金融流动性和稳定性。但从相关信息来看,此举意在对冲贸易战带来的外部风险,也就是说重点支持实体。

所以,房地产行业的融资环境不会得到明显改善。大房企有海外等更多融资渠道,同时也在竭力加快项目周转速度,以期加快回款,碧桂园恒大最具代表性。但是融资渠道有限的三四线的小房企就没这么幸运了。

2、三四线城市房价涨幅惊人,许多城市房价都是翻倍的状态,这些城市如果按照既定方案继续大力推进棚改货币化,有可能加速到顶点,然后加速下行。基于此,我觉得棚改会放缓节奏,一旦放缓,那对于靠货币化安置红利活下来的大量中小房企来说,绝对是个坏消息。

3、 调控深入到三四线城市,是非常明确的了。此前央媒明确表示“调控深入三四线城市,房住不炒中小城市不会是例外”。中小城市调控其实和棚改是有关联的,要调控,就不可能加速推进棚改货币化。

实际上,安徽多地限购、限售或限价,已经是个强烈信号了,要知道,限售在一二线和三四线完全是两码事。

一二线限售是给楼市降温,不缺需求,人们套现后还是会加杠杆买房,资金会重新进入楼市。

但三四线楼市不然,很多人都希望在三四线赚一波,然后套现去一二线买房。三四线显然希望留住资金。三四线二手房市场本身就发育不足,只需要稍稍限售,套现就很困难。

虽然房价仍然在涨,但以上三点表明三四线楼市整体处于外松内紧的状态。而中小房企债务问题不断曝出,正在将问题表面化。危机来临之前,往往房价都是涨的,等到房价真的不涨,那已经晚了。

小微提醒大家,目前安徽三四线楼市,特别是本轮房价翻番的城市,有机会撤退的尽快撤退。这个时候应该多在心中默念:千万不要赚最后一个铜板。

你的家乡房价到底降了没有?欢迎留言讨论。

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