住房租赁市场空间有多大?——城市与总量解析

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楼主 2019-06-30 21:43:03
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扬子颐和苑

  一.

  哪些城市有潜力发展租赁市场?

  这30座城市中,24座属于一二线城市,6座三线城市,主要是东南沿海较发达城市和内地部分省会城市。表:典型城市房价和人口情况

  1. 均价为2017年1-3季度各城市商品住宅成交均价

  2. 人口数据来源于2016年各城市国民经济和社会发展统计公报

  我们认为上述城市将是发展住房租赁市场的主力,

  原因在于:

  1

  短期内限购政策不会放松,绝大多数非户籍人口在一定年限内不具备购房资格,这就为租房市场留下了相对稳定的空间。图:典型城市常住人口结构情况

  3

  从地方土地财政的角度看,上述城市在财政方面相对充裕,住宅用地价格保持相对高位,能够对土地出让金收入形成保障。

  但是对于大多数三四线城市而言,大量的租赁住宅用地出让会对政府土地出让金收入构成明显影响,加大财政压力,可能会影响地方政府发展租赁的积极性。所以无论在客观条件上还是主观意愿上,普通三四线城市都不可能大规模发展住房租赁市场。

  二.

  未来租赁市场总量有多大?

  假设未来这些城市商品住宅成交量维持2016年规模,合计3.74亿平米;未来租赁住宅供给总量占商品住宅总量的20%(根据北上广深十三五规划测算)。那么未来这30城年均将新增租赁住宅7500万平米,成为全国租赁住宅供给的主力。

  目前住房租赁仍处于探索和试行的阶段,未来将走向何方仍有较大的不确定性。从当前趋势来看,政策推进的速度和设定的目标均高于预期。但是租赁的大规模供给和租售并举双轨制的形成还有一个很长的过程,从2016年年末开始的租赁用地至少需要在2018年才开始逐渐入市。

  鉴于当前租赁住房存量巨大,未来逐年新增的租赁住房在本轮政策周期之内(政策对于本轮租赁试点周期设置为五年)对存量(租售存量)均很难形成比较明显的边际效应,更多地是渐进性的影响。

  三.

  2017年租赁元年:我们的起点在哪里?

  截止2017年9月末,以上14市已出让或挂牌租赁地块(包括竞自持、全自持、商改租等)面积超过450万平米。这些城市的住房租赁市场将率先打开局面。尽管上文提到的许多城市虽然暂未成为试点城市,但潜力依然巨大。图:租赁地块面积(单位:万平米)

(亿翰智库)

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