1、城市更新,一、二线城市加速老城酒店退化
一二线城市酒店资产持续饱和,在不断出现的新成交案例中对酒店资产的市场定价和酒店资产供应过量导致买卖双方价格对峙,出售方的坚守已经丧失了较多的出售机会。在越来越多的酒店资产完成交易后,酒店资产价格将被市场认定。然而,决定酒店业主无法放弃高售价的主要原因却是在酒店建设中高资金成本和试错成本导致的总成本过高。
在价格方面,北京以及上海两地酒店资产价格相对较高,但安全性却随着城市经济圈的转移而不断下降,例如在北京城南、城西地区的酒店资产都出现小比例的下浮,然而,在城北和城东地区,酒店资产价格却有小幅上涨。
在二线城市中,这样的经济圈转移更加明显,例如南昌、合肥、郑州、武汉、西安、苏州等,城市经济圈转移的速度和规模更加快速,原有老城的酒店市场将会受到较大影响,甚至难以为继。
2、人口流失,三、四线城市将逐步爆发酒店破产潮
不完全统计,2017年,三、四线城市的酒店破产案例占据国内破产总量(含资不抵债)的60%以上。在去杠杆和借贷收紧的背景下,中小型房地产公司难以通过自有的资金继续扩展或持续获得土地资源。据预测,未来3-5年,国内多数中小型房地产公司将逐渐消失,他们所持有超过30%以上的国内酒店资产将因酒店较差的盈利能力和高资金成本倍受拖累,或将引起连锁反应。
另一方面,三、四线城市的人口活动也有较大的变化,从过去20年中向一线城市迁移逐步转向区域迁移,致使二线城市成为了三、四线城市人口迁移的最大受益者。但三、四线城市仍是长期人口迁出的流失地,人口流失导致城市消费和产业结构被吸收,城市发展动力令人担忧。
3、中端酒店增幅或将迎首降,酒店业市场空隙已基本填补
过去3年,中端酒店持续复合的高速增长致使中端酒店的总量(含未开业)已较3年前增加了约5倍,一线城市以及重点的二线城市已经基本完成布局,大多数三、四线城市还不具备中端酒店的投资条件,故此,中端酒店在迅速补量市场后,可能将进入增幅下降期,预计到2019年年底,中端酒店市场将被填补完成。
目前,中端酒店发展机会主要来自于城市迁移中出现的新经济圈和老城中老旧酒店升级和改造。当下,中端酒店在长三角、珠三角以及北京经济圈地区已经基本实现了市场覆盖,而且,成都、西安已略显过剩,这极容易导致中国酒店总量超载。此外,杭州、苏州、北京、上海等地区城市迁移运动中,使得老区酒店经营逐步下滑,虽有硬件升级需要,但需求下降也将影响被中端化的可能。
武汉、郑州、合肥、南昌、长沙、青岛等地区的中端酒店覆盖相对缓慢,主要原因是,中端酒店的价格与以上地区的星级酒店价格有一定的冲突,中端酒店并未在这些区域形成良好的价格入口。
4、公寓已成功对接REITs,长期迎来利好
公寓产品以及运营已基本被各大房地产公司所占领,如:万科、龙湖、碧桂园等均已有不少物业持有,2017年10月,国内第一家类REITs公寓产品新派公寓在深交所挂牌。2017年12月,旭辉领寓作为发起人的中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs成功获批发行,规模为30亿元。毫无疑问,大型房地产公司将逐步成为最大的公寓资产持有方。
对房地产公司来说,公寓证券化的预期是房地产公司最为看重的,既可以去化自持物业,并对接公寓的住宿功能,完成具有稳定性、保障性的以租约为基础的类REITs产品。
我们预计,2018年将会有更多的此类产品出现,并逐步实现C-REITs的市场,对比美国1200余支REITs 以及高达万亿美金发行规模,中国的住宿业机会还有很多,而且它很符合养老基金、保险资金等追求稳定回报和安全性的要求。
令人担忧的是,预计在3年内将形成上百万的长租客房增量,无形中将对传统酒店市场形成较大的冲击,除两者之间的叫法不同之外,在实际经营上,很多公司并没有形成有效的行业政策防护,长、短租并没有政策区分,无疑,这对公寓和酒店都是有害的。
5、酒店资产价格下滑,或将迎来最艰难的五年
在国内,非商务型酒店资产交易本就非常低频,在旅游目的中,除三亚、九寨沟和云南等少数地方外,其他地方的酒店资产需求几乎是空白。在度假型酒店的经营中,仅三亚地区的酒店经营情况可对比一线城市,受淡旺季的影响,其他地区的酒店经营并未有非常出色的表现。在商务酒店市场,一些城市将会受到严重的影响如:沈阳、温州、福州、重庆。主要原因是以上城市的酒店总量严重饱和或酒店增量出现断崖式下跌或是城市人口出现严重外流。
总体而言,中国酒店总数已经出现了一线城市基本饱和,二、三线城市酒店严重饱和的基本面,在此背景下,中国每年仍以上万家酒店在册,其中包含未以酒店名义在册的公寓。据不完全统计,2017年,中国新增住宿类的房量约为50-80万间。而在未来三年,中国酒店也将每年不低于40万间的数量增长。
受国内政策的限制,中国酒店资产的退出机制还不成熟,当下,退出的方式通常为整售,即使是破产或者清算后的酒店资产,被投资人接手后往往还继续从事酒店经营,而无法通过用途的调整变更经营业态,这使得酒店总量无法有效“死亡”,在饱和的市场中,只做增量是极其危险的,而在酒店资产中,具有变现能力的又为极少数,更加担忧的是,仍有不少地方政府鼓励(或变相“鼓励”)酒店投资者进入该领域,而这些投资人可能是第一次进行酒店投资。