房价还会涨吗?房子还要不要买?

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楼主 2019-04-25 23:08:41
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绿中海

2014年以来这一轮大牛市是中国楼市历史上唯二的大牛市。

全国普涨翻倍的行情之前只在2009年的四万亿出现过一次。

一旦遇到普涨行情,一线城市获得最大收益,因为一线的高总价容易帮助当地买房人获得天量财富。

有房子的人,每户人家身价多增加200、300万不是问题。

我身边的朋友净增1000万以上的,也有不少。

低调的二、三、四线城市的涨幅其实更加惊人。

像燕郊、杭州这样的城市,房价涨幅是可以轻易秒掉一线大城市的,因为他们有更低的基数、被压抑更久的购买力,一下子找到一个缺口呼之欲出。

但是这一轮轰轰烈烈的大牛市目前正在走到尾声,再牛逼的行情也会有终结的一天。

买房子不是买股票,我们不推崇短炒,更建议大家买入后长持。

为了未来能三到五年安心持仓,现在已经不是一味无脑买买买的时候,有必要停下来梳理下思路,看看下一步的操作建议。

01    周期

中国楼市一般是三年一个周期。

房价一年上涨,然后是二年的回撤调整,等待下一个周期,房价涨多跌少,快速向上。

从2000年以后,就开始保持这样的规律。

但是事情在2009年开始有了变化,当时的四万亿用力过猛,导致全国性的楼市翻倍。

于是从2010年开始的调控力度明显加大,限购、限贷就是从那时开始的。

调控加上去之后,楼市开始走入静淡市。

也许是那次牛市力度太大了,直到2011年,调控政策还在加重,当时有不少二线城市一边楼市低迷,一边还追加限购(这个局面是不是让你想到了现在)。

不经意间,那一轮的调控改变了楼市三年一个周期的节奏。

原来2009年开始的房价周期,应该在2012年左右调整完毕,继续向上。

但是2013年并没有迎来全国性的牛市,只有上海、北京少数一线城市部分板块上涨了30%,其他城市连水花都没有。

全国楼市依然在继续蓄力,这一蓄力就等到了2014年。

从2009年算起,楼市已经足足等待了5年,到2014年的时候,楼市有些按耐不住了。

碰巧,管理层开始鼓励居民改善住房需求,降息加放松认房认贷,接着是去库存政策,再来一把棚改。从此波涛汹涌,一发不可收拾。

说实在的,其实2014年并没有人能想到这一轮牛市能涨那么多,大家知道会涨,但没想到是全国翻倍的行情。

这一轮的大发力,既有政策刺激过度的原因,也有蓄力五年压抑太久的原因。在合力作用下,楼市迎来了大爆发。

02    力竭

对这种暴涨,我们一方面很高兴,买了房子,涨涨涨谁不开心。

另一方面,我们也有一些担心,要知道,这么大的涨幅不是每一次行情都会有。

这种级别的行情一旦停下来,调整的周期也会比平时长一些。

也就是说,买的不好吃套的话,时间会更长。

所以从牛市中期开始,在2017年中,我就格外担心行情提前结束,一直没有碰过三四线城市。

我也知道三四线城市基数低,爆发力强,但我还是不会碰基本面不好的城市的,宁可放弃短线的交易型机会。

目前依然是这个观点。

放弃三四线城市只是小事,一二线城市才是主战场。现在的问题是,楼市终于要进入牛市尾声了,一线城市已经筑底多时,二线城市也开始力竭了。

已经有好多个城市开始流露出下行的迹象。

第一个迹象是土地的流拍,南京、上海、杭州等地都有出现土地流拍,这说明开发商已经不看好后市。

这也难怪。

政府限价,限制开发商高价买房,开发商销售端卖不出利润,自然影响了拿地的热情。

要知道,每一轮行情上涨,都是一手房先拉,然后带动二手的价格,而一手房价格拉高,主要是看地王效应,需要不断出现面粉贵过面包,楼板价贵过一手价格的刺激,房价才能快速上涨。

现在土地流拍了,一手房上涨的预期打破,只能看二手表现了。

可是二手成交量也在下降。

深圳、上海、合肥、北京等城市目前成交量依然处于低位。

杭州、南京、重庆、成都、长沙、郑州这些地方的二手房成交量也从高位在萎缩。

大部分城市都出现了这样的景象:一边是一手房限价的一房难求,另一边是二手房的无人问津。

时间长了,二手房价格也就慢慢下来了。

不过,二手房成交量下降,我不认为这是一手房限价的功劳,而是2016年、2017年各个城市都出现天量的二手房交易,每个城市的换手率已经充分,该买房的、买得起的,都已经出手了,成交量已经被透支了。

你再指望今年二手房成交量、成交价继续创新高,是不太可能的。

调控政策也是一个大问题。

那些加码超强调控政策的城市,房价立马萎靡不振,比如5年限售加上严格限购的长沙、二线城市里少有的认房又认贷的苏州,调控加重后,立马就怂了。

虽然调控政策只能延缓房价上涨,不会影响房价长远走势,但是在调控政策出台后的一、二年,杀伤力还是很大的,基本上只要认真落实政策,就能结束一个城市房价上涨的行情。

归根到底,还是在于房价翻倍太快了。

这一轮大部分城市房价都已经翻倍,在目前这样高价的情况,想要继续向上,房价需要夯实,购买力需要筹措,领导也需要看到调控效果才能慢慢放松。

作为一个普通的买房人,最好不要去顶着大趋势,一旦吃套,日子还是很难过的。

我说一个不太好的例子:

杭州楼市这一轮行情表现火热,可以算是二线楼市里的明星了。

而且我也很喜欢杭州这个城市,不出意外的话它将是下一个一线城市,没有大问题。

但是城市好并不一定就是楼市好。

这一轮暴涨的杭州楼市,在2011年至2015年是下跌的。

它连续盘整了五年。

我记得2011年的时候,杭州西湖旁的住宅和上海陆家嘴豪宅一样都是10万+的天价,吸引了大批上海投资者去建仓相对便宜的其他次新房,结果一套就是五年。

现在杭州楼市的情况也不乐观,一方面是快速翻倍甚至翻两倍的房价,另一方面是政府毫无节制的卖地,2017年和2018年杭州卖地量都是这几年的最高位。

这一切都让我想到了,上一轮2011年时的行情。

我建议对杭州这样的大涨过、且卖地没有节制的城市保持谨慎,等待回撤后再建仓。如果回调,可能就是不多的进入杭州的良机。

03    策略

聊聊楼市后续的策略。

一是,我对中国楼市的未来,长线依然看好。

调控政策只能延缓、限制购买需求,但不会消灭需求。大城市居住的需求,资产保值的需求,都会长期存在的。

不管这一轮回撤是多是少,大家都不要丧失对楼市的信心。哪怕是现在跌成狗的燕郊,我都看好,未来一定能创新高的(不过需要一些年份了)。因为燕郊和通州和北京的距离放在那里,未来会被包容至主城区内。

事实上,每一次回撤都是最好的买入机会。

但是要注意时机,不要过早买入。可以牺牲一些利润来换确定性。

二是,未来能够再创新高的一定是大城市和大城市的卫星城。

大城市一般的选择标准是能级高(省会或计划单列市)+经济强(GDP万亿俱乐部)+人口多(常住人口接近或超过1000万),三个里面要符合2个。

我自己长期跟踪的大城市是4个一线城市,再加上杭州、南京、无锡、合肥、武汉、长沙、郑州、重庆、成都。

这些城市未来将成为中国新一轮发展的核心城市,房价自然也会有和他们身份相匹配的高度。

另一方面,四个一线城市由于限购有溢出需求,周边能够日常通勤(控制在1.5小时)的三、四线城市,也是可以考虑的。

这些小城市已经不是传统意义上的小城市,应该把他们当做大城市的一个区县来对待,比如深圳附近的东莞凤岗,上海周边的昆山花桥,北京周边的廊坊燕郊,广州附近的佛山。

除了大城市和大城市的卫星城, 其他三四线城市,一概不选择,大概率吃套。

三是,对于身处一线城市的买房人,抄底的机会已经来了。

北京、深圳、上海的房价底部基本已经探明,就是现在这个价格了,再往下也没有多少空间了。

如果资金富裕的话,建议提前布局买入。

难得的静淡市是平稳入市最好机会,因为一旦涨起来,就会陷入追涨抢购的慌张里。

我最近上课,和粉丝沟通买房事宜,个别粉丝给我看他们找的没有瑕疵的9折笋,真心不错。

一旦到了牛市初期,这些笋盘都是没有的。

四是,对于身处二线城市的买房人,虽然行情不太好,但其实选择面也很大。

一种打法是继续深耕本地,去摇号有显著折扣的一手限价房,只要是85折以上,这点安全边际足够对冲房价回撤了。

南京、长沙、杭州、武汉限价房的价格简直便宜到令人发指,就是在送钱,不要白不要。

另一种是二线土豪,现在是换仓一线的最好时机。

二线楼市还在牛市尾声,一线楼市还在底部,现在是一二线楼市价差最小的时候。

可以择机抛出二线城市里总价高、上涨过快的标的,换到一线城市里买入刚需盘。

五是,对于身处三、四线城市(非大城市卫星城)的买房人,我建议停止买入。

事实上,除了留足六个钱包的自住房外,我建议其他全部抛售。

现在的城镇化是一二三四线城市吸农村人口,大概再有二三年,农村人口就吸的差不多了。

接下来是一、二线城市吸三、四线城市的人口。

趁现在三、四线城市还有棚改支撑需求,赶紧抛售多余房产。

六是,现在是不错的抄底机会,但尚不清楚下一轮行情什么时候到来。

我们只知道一线城市已经是底部,二线城市即将构造底部,但不知道什么时候会涨。

上涨还需要政策层面的信号确认。

下一轮行情,我的乐观估计是明年3月,观望2会对楼市态度的调整。

如果继续是从严调控,那要看2020年3月了。

所以现阶段所有买入的建议,都是基于富裕的自有资金和在能力范围内的融资,不建议超出自己能力范围的杠杆买入方式。

楼市未来依然是白银十年。

现在要做的是耐心等待,择机买入,不断优化房产配置。

笑到最后,才是笑得最好。

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