房企的“降价潮”与“求生欲”

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楼主 2019-08-14 12:06:17
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承翰世家二手房

如果你无法左右局面,那么错失一次机会也不是什么坏事。——沃伦·巴菲特“裁员门”“流拍潮”刚刚停息不久,龙头房企降价卖房消息又不绝于耳。遭遇“多事之秋”的楼市在变幻之中前行,而是否能够“活下去”似乎成为了房企们的薛定谔。

9月26日,厦门(楼盘)万科白鹭郡推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万。一时间,厦门万科五折卖房的消息传遍地产圈。当振臂高呼“活下去”的万科开始率先行动,可谓一石激起千层浪。

事实上,万科“五折卖房”事件仅为房企“降价潮”的一个缩影。与之一同被媒体爆出的还有恒 大卖房促销:住宅物业折扣可高达74%,碧桂园也在江西、上海(楼盘)、景德镇等多个城市宣布价格调整。此外,广州(楼盘)中心城区某楼盘更是在中秋购房时推出了卖房送车的活动。

“山雨欲来风满楼”,龙头房企尚且如此,是否意味着楼市拐点已然来临?

“龙头房企带头降价会加剧市场预期的逆转,对于买涨不买落的楼市而言具有风向标的作用,意味着行业环境与氛围的巨大转向,对中小房企而言压力急剧加大,连锁反应应在预料之中,这意味着行业拐点已至。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受凤凰网房产记者采访时表示。

断臂求生?

据凤凰网房产了解,受市场下行影响、快速盘活、回笼资金成为此轮房企降价出手的主要原因。

据了解,厦门万科白鹭郡项目第一次开盘为2017年10月30日,89-187平米的联排别墅,共204套,精装交付,均价48500元/平米,起价450万一套,但是卖了近一年,去化不到100套。

对于此次厦门万科降价出售,业内人士表示,由于厦门楼市行情有下行趋势,加上项目位置较为偏远、去化较慢,降价出售成为万科的无奈之举。

就两次开盘来看,除价格下降之外,万科还除掉了精装修、车位以及电梯,以此加速出售、并缩短交付周期。交付标准降为毛坯交付,价格相应降到275-300万的总价。即便除去精装修及车位等费用,降价率也高达30%。随之而来的效果也十分明显,降价后的白鹭郡开盘,206套房源立即售罄。

就利润来看,厦门万科白鹭郡在2016年6月3日拍卖竞得,楼面地价2.2万/平米,后来由万科和首开联合开发,如果按照278万元/套来算,89平米的房子折合每平米售价也就3.1万元,现在卖这个价是不亏的,但也没有多少利润可言。

“企业会随着市场状况调整管理费用与经营成本及结算周期,所以在利润体现方面会有影响,但会相对平滑,短期内凸现亏损的可能性不大。”柏文喜分析称。

就万科发布的2018年半年报来看,上半年万科实现销售金额3046.6亿元,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。与业绩向好一同呈现的是万科净负债率、资产负债率均迎来近年来新高。

据了解,上半年万科的净负债率32.7%,虽然处在行业较低水平,但环比2017年年报8.8%增长速度显著。即便与去年同期19.61%的水平相比,也有较大增长。同时,万科的资产负债率较上年同比进一步增长0.72%上升至84.70%。

在今年6月股东大会上,万科抛出“去地产”论,但就今年上半年来看,房地产业务营业收入占总营收比例依然很高,达到96%。虽然万科也在积极加快物流等多元化布局,从短期来看,其主要业务依旧难以摆脱房地产主业的影响。

此外,部分城市取消货币化安置政策让在三四线城市布局的房企受到影响,成为此轮房价调整的另一原因。

自今年6月以来,棚改审批权“一刀切”消息在市场流传,让棚改三四线地方房企贷款收紧“去杠杆”昭然若揭。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,要求商品住房库存不足,房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

据了解,由于之前布局多依赖于三四线城市,碧桂园在江西上饶、上海远郊、合肥(楼盘)、景德镇、漳州(楼盘)等多地均有不同幅度价格下调,这一方面与此前碧桂园与之前半年报所强调的销售节奏放缓相契合,同时也是应对政策市场变动的主动选择。

除涉及到三四线城市之外,此次恒 大更是将降价涉及范围扩展至了部分热点二线城市,包括厦门、合肥、成都、包头(楼盘)等地。此前,恒 大曾在原属于销售淡季的2月份推出基础楼88折的促销活动,侧面反映出恒 大对于提高周转率的迫切需求。

“房地产是一个强周期行业,去库存推动的这一轮行情已到末期,棚改收紧及去杠杆引发的市场预期已走弱,这是市场化生存的房企非常敏感的,一些业绩目标压力较大、杠杆使用较高及对二级以下城市依赖较强的企业成为此次以降价促进去化的‘带头大哥’。”一位投资机构人士接受凤凰网房产采访时表示。

华丽业绩背后的资金饥渴

纵然开发商们使出“浑身解数”:打折、促销、出货成为各地楼市的主旋律,但是在刚刚过去的国庆长假,对于许多房地产开发商来说,可谓“凉凉”,从整体上来看促销效果并不明显。

一二线城市的商品房成交继续缩量,北京(楼盘)和深圳(楼盘)多数时候一天只卖出几十套,三四线城市也并不太乐观。据统计,北京在10月2日至6日共销售住宅51套,均价每平方米4万元左右;深圳在10月1日至6日,共成交新房住宅191套,均价每平方米5.4万元左右。此数据并非孤立,据某研究院数据显示,9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%,库存则环比上升9.3%。

与“金九银十”成交呈现一片惨淡截然不同的是,房企前九月销售业绩却“欣欣向荣”。数据显示,2018年前9月房企销售目标完成率均值为74.7%,相较1-8月提高9.5个百分点,完成全年目标可期。销售额破千亿房企增至19家。其中,碧桂园、恒 大和万科销售额均超过4300亿元,碧桂园以5529.3亿元居首。

虽然利润上呈现可观态势,但房企的资金压力却不容小觑,现金流成为横在房企们安全边际最为重要的一环。“钱袋子”收紧最为直接的表现为,据统计,截至9月底,今年土地流拍数量约888宗,达到了历史相对高位。今年前三季度,全国300个城市有446宗宅地流拍,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年的1.8倍。

此外,融资渠道逼仄,还债压力迫近、高负债,正在成为压垮房企的最后一根“稻草”。据同策研究院监测数据统计,2018年7月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计541.21亿元。其中,前7月融资金额相当于2017年下半年融资体量。

随着偿付高峰的临近,再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮,中小房企面临“生死之年”。据海通证券(600837,股吧)的报告显示,存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元,负债规模之大史无前例。

“对企业经营而言,现金流比利润更重要,因为现金流涉及企业生死问题。而房企的特征是结算与利润的体现都滞后于销售与现金流入,所以当前的降价可能影响的是以后逐步进入结算期的利润,对当期利润影响不大。”一位投资机构人士接受凤凰网房产采访时表示。

春江水暖鸭先知,当龙头房企带头降价换取市场,以快速回笼资金,对于“求生欲”不断增强的的房企,“活下去”早已不是一句空喊的口号。

来源:凤凰网房产

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