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社区商业成为新零售孵化器,2018年北京沿街商业发展调查~

  • 发布时间:2020-11-28 04:57:07


老街区满是生活滋味

在北京人的印象里,提起“和平里”三个字,脑中不自觉产生一种画面感:方方正正的机关大楼,无轨电车5分钟一班驶过街道,风吹过路旁的杨树沙沙作响,大院里“楼上楼下电灯电话”,老邻居凑在一起聊着家长里短⋯⋯岁月带给这片社区一抹特别的时代印记。



社区名片|66年老街区正逢新旧交替


和平里位于东城区最北端,名称来源于1952年10月在北京召开的“亚洲太平洋区域和平会议”。会议召开之际,正是安定门外地区大规模建设奠基之时,为纪念亚太和平会议,北京市政府遂将这一地区命名为“和平里”。光阴似箭,日月如梭,这片北京最早的苏联式住宅区已显得有些苍老。这十几年,和平里地区也经历了局部改造。部委建起了新办公楼,一部分老筒子楼改建成了高层住宅,地铁5号线通了,一条狭窄的和平里西街拓宽成了大马路。



成熟老社区

商业设施应有尽有


60多年历史的成熟社区,早已发展出一套较为完善的商业设施。和平里中街是和平里一条不算宽敞的街道,附近有人社部、和平街一小等单位以及和平里二区、三区、四区的居民。在这条东西走向的街道上,从日常需要的银行、邮局,到平常可以偷懒下馆子的烤鸭店、包子铺、面馆,再到配钥匙、五金店、理发店、照相馆这些百姓日常离不开的小店铺,在这条街上可谓是应有尽有,满是生活的味道。


“和平里这边购物一直都挺方便的。”和平里三区里住了十多年的解大姐,心里有一份属于自己的“购物地图”:和平里中街上有华联生活超市,早上买菜还挺新鲜的;紧挨着的心满诚菜市场是传统市场的风格,私人摊位经营,就是价格也贵了点儿;以前还常去云柏鞋业的京客隆,不过最近一直在装修;现在最常去的还是新开张的东单菜市场,离家近,菜种类多,价格适中。



和平里西街也有不少餐馆,从东单菜市场出来往北,紧挨着的是和合谷和鸦儿李记两家餐馆,外卖窗口的芝麻烧饼是李记的“爆款”,到了下午窗口前总排着队。再往北走是老字号稻香春和庆丰包子铺。

   

商业升级

有喜也有忧


2015年,有着半个多世纪历史的东单菜市场安家在和平里中街与和平里西街交汇,周边居民又多了一处买菜购物的好去处。


走进东单菜市场,跟以前的以摊位为单位的菜市场相比,这里更像是超市。一层售卖包装食品、卫生用品等超市里常见的货品。顺着扶梯钻进地下一层,蔬菜、水果的货架依次排开,卖大肉的柜台亮着淡粉色的灯,六必居柜台前酱菜味道浓郁。在电梯的一角,我还看到了卖鲜花和蝈蝈的商贩,颇有老北京的味道。



其他楼层却经营得并不尽如人意。走上二层,里面空荡荡的,灯光也关掉了大半。这里原来是按照柜台的方式经营,主要以老字号体验区为主,后来又改成了亲子乐园,却都没能坚持下来。三楼主要以餐饮为主,小档口,各家独立经营,空出来的位置摆放着长条桌椅,价格颇为实惠。不过,真正来这里堂食的顾客并不多,反而各家外卖小哥却是穿梭不断。


同一条街继续往北走,在和平里西街与青年沟路口,刚刚改造升级完的天丰利也成为了和平里居民淘货买菜的好去处。


地下一层是连锁超市超市发。除了原有的蔬菜、生鲜、熟食、粮油等日常用品销售外,商场还引进了鲜花绿植店、手机维修店、翰诺洗衣、蓝天洗衣、配钥匙等生活服务类店面。一至六层也进行了升级翻新,刷白墙体、更换地板。市场周边周边还有四季民福、豪尚豪、肯德基、金凤成祥等配套餐饮设施,聚会就餐也能找到正合心意的馆子。


和平里地区,居民老龄化比较严重。元旦假日期间,我在青年沟路上的餐厅香丰阁看到,餐厅里的消费者几乎清一色的“银发族”,不过与之相对应的,助老设施并不完善。洗手间缺乏必要的把手扶杆,两层的饭店也没有电梯,很多腿脚不便的老人上楼梯要花费10分钟时间。

(李博)

东花市

东花市

老街区商业以便民错位竞争

与周围相比,东花市的商业位置稍显尴尬。崇文门新世界商圈在其范围之外,而CBD商圈又与它有些距离。不过,我在走访中发现,这一带的商业似乎找到了自己发展的规律,老街上一个挨着一个的小店铺,都看准了“便民”这条原则,柴米油盐、衣食住行的生意虽小,但却做到老百姓的心坎里去了。


便民网点虽然多,但在一定程度上也出现了不少同质化。能生存下来了,有自己的服务之道;而不少反复关门转让的店,也需要反思,到底什么业态,才是密集住宅区居民最需要的?



社区名片|老牌的居民社区


东花市,北以明城墙遗址公园为界,南接广渠门双井一带,西邻国瑞城和崇文门商圈,东侧与CBD商务核心区相邻。七条大街——南、北花市大街、白桥大街、广渠门外大街、崇文门外大街、东花市大街、广渠门内大街构成了其交通主要干道。


在这片寸土寸金的中心城区中,既有红砖居民楼和平房院落,也有本家润园、花市枣苑等商品楼盘。这里既居住着不愿意搬迁的老北京居民,也生活着不少新北京移民。总体来看,老年居民为数不少。



小门脸乐于做“老买卖”


东西走向的东花市大街,一眼望去,马路两边都是林立的小门脸——饭馆、洗衣店、小超市、茶叶店⋯⋯。我在寒风中冲进一家小外贸服装店买了一副手套,一位50岁左右的店员边结账边说:如今都在网上购物,可是临时缺个应急的手套帽子,网上买哪里来得及?事实上,这家店内,还有三五个老年顾客在买衣服,白天来逛的都是退休老人,他们更愿意试穿后再买。


再往东不远,是一家大北照相馆,窗口照片的风格十分怀旧。花市一带新式证件照相馆很多,可以化妆美颜,符合年轻人的审美需求。但是周围40岁以上的客人,遇到要照证件照和全家福时,还是会选择来老字号。不过,由于这一带不方便停车,与大北其他门店相比,居住区以外的客源很少。


大街路北的“呵呵共享”是一家线上搬到线下的商品租赁共享体验店。在白天老年居民活动多的时候,这家店内空无一人。店员说,晚上6点以后,随着附近白领上班族下班了,小店才会迎来一天里的“旺时”。


已经开了6年的静思书轩,也算这一带商业文化业的一个“异数”,店内售卖健康素食和茶座的面积要超过卖书。不过,附近居民挺喜欢这里,实体书店不多了,能来闻闻书香也感觉挺不错。


   

小超市难敌“巨无霸”


东花市一代密集分布着花市枣苑、东花市小区、天骄园、本家润园等不少小区,尤其以富贵园面积最大。散落在这些小区中最多的,还是超市、便利店、水果蔬菜供应店。粗略数了一下,就有家乐福、永辉生鲜、物美、华润、甘其食超市等十几家之多。全时、比邻等小便利店也三五步就出现一家。


值得一提的是甘其食超市。这家半地下超市是原来东花市北里菜市场疏解改建的,以前有五六十家个体摊位,现在变成了蔬菜生鲜为主的超市,货架上的蔬菜都是包装好的半净菜。特产区还引进了张家口、内蒙古的特色农产品。由于蔬菜直供,这里的价格也比周边超市低廉,吸引了很多年长居民。除此之外,超市还有一个便民服务站提供缝衣修鞋、钟表修理等服务。


像这样从疏解商铺变身便民设施的店铺还有不少,比如原来被蓝月亮复印店占用的枣苑社区东门人防出口配套房,现在成为了社区儿童之家。白桥大街8号楼一层800平方米低端业态疏解后,成为养老驿站,为居民日间照料、心理慰藉、健康指导、文化娱乐等内容。我去的下午,驿站里正在教老人跳扇子舞。


东花市东街把角的永辉生鲜是去年刚开业的,生意却一直不错。下午4时结账都要排队。


永辉往南几百米的尼奥大厦还有一家美购超市,店内状况却与永辉有着鲜明对比。以往在其他地方排长队的“秋栗香”这里也没有顾客。而在其旁边的一家京客隆,已经大门紧锁,据说在拆迁改造。在其附近几家中小规模的超市,在下午4至5时的时段,也并没有什么顾客。




“超市确实不少。”一位拎着菜从东花市南里市场出来老人说,平时买菜和周末全家采购去不同的地方,临时缺点什么,楼下的小店也能补位。这位老人也说,这里很多中小型超市“开不长”,一没了促销优惠,顾客就少了。


真的需要那么多超市吗?不少居民说,平时常去的也就一两家而已。集中开超市的便民思路,在这一带有可能“用力过猛”,导致同业态过于集中。 


我注意到,东花市一带餐馆不少,街上林立着不少烤鸭店和涮肉馆,但适合老居民早晚就餐的地方并不多。在东花市北里中区,我看到一家便民大食堂,特别受周围居民欢迎。这家大食堂是原来物业职工食堂,后由于居民需要,也对外开放。老年人吃顿家常菜午饭,20元之内就可以解决了。看起来,像这样的便民餐厅,周围还是挺缺乏的。


  (傅洋)

双井

双井

在年轻人中探索新生机


如果说,站在国贸之外看国贸三期,双井无疑是视野最清晰的地方,因此,这片因CBD商圈的扩张而崛起的外延商圈,也一直自诩为“CBD后花园”。如何与繁华高端的CBD区隔开来?在探索了多年之后,曾经的“工业基地”双井社区选择了做年轻人的生意。




社区名片|CBD的后花园


双井北起百子湾路,南至广渠门内大街,西到东三环中路,东至西大望路。在2002年以前,这片“田”字格的地区还是一片重工业工厂区。2002年,富力地产投资32亿元拿下了广渠门外东五厂地块建设北京富力城,这在当时是1949年以来最大的公开招标地块。富力城之后,房地产开发渐起,沿线次第出现了九龙花园、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、百环家园等中高端社区。2008年,随着地铁10号线的开通,双井商圈才真正形成了繁荣社区商业的氛围,“CBD后花园”中聚集的,也多是和CBD一样的年轻白领和外籍人士。


富力广场聚焦年轻上班族


开业整整10年的双井富力广场,是商圈里的典型代表。然而,知名的地产开发商并没有“天然地”换来鼎盛的人气,富力广场开业初期,人流量并不多,入驻商场的品牌也经历过多轮的调整,直到这两年,富力广场里的品牌才终趋于稳定。


中午正是饭点儿,每层都有驻扎的餐厅中,等待叫号的消费者并不少。“最开始,餐厅都排布在商场的高层,低层都是服饰鞋帽等,这种层层都有餐厅的布局,是后来才形成的。”家住双井的刘小姐,周末经常会和闺蜜来双井吃,港式茶餐厅、云南菜、台湾小吃⋯⋯每一层里都有令她觉得不错的馆子,“像云海肴、小辉哥、度小月,这些个牌子都是这几年才有的。”


我在富力广场里发现,无论是餐厅还是服饰,这里没有什么奢侈品牌,反而都是聚焦年轻中产阶级的时尚品牌和大众品牌。以地下一层为例,开业初期的大食代现在已销声匿迹,原来的区域现在成了面包店、面馆等。其间,我还找到了像“孟非的小店”、“小辉哥火锅”这样的“网红”品牌。


   

广渠门大街不温不火


围绕着苹果社区、A派公寓、九龙花园、首城国际、富力城等住宅的底商,这这两年的街区治理后也开始变了样。沿着广渠门内大街行走,过去那些夫妻店、私人小饭馆儿、理发店、维修店铺、水果店等流动的小摊贩都消失了,取而代之的是一些私人健身房、私家菜、进口超市、咖啡馆、私人会所、连锁美容店、宠物店以及鲜花店。和富力广场里的品牌一样,这些店铺也多是为了吸引年轻人的目光而来,从店铺装修和品牌传达上都有意无意地强调“调性”。只是,这种品牌传达似乎有些松散,吸引来的客流量也并不算多。



特色艺术区未成气候


同样陷在不温不火困局的,还有黄木厂路尽头、以今日美术馆为代表的特色艺术区。2006年开始 ,苹果社区北区相继建成交付,这里形成了画廊、工作室、茶室、酒吧、咖啡馆、餐厅和精品店并存的商业步行街。相对独立而隐私的空间设计,吸引了时尚人士和艺术家租住,步行街里的店家也多被贴上“艺术家”、“格调”等的标签,但这种艺术似乎却始终吸引不到艺术家之外的圈层。


我在商业步行街的街区里转了1个小时,这里的建筑和店铺形式都很美丽,就连一个普通的酒吧,从玻璃橱窗往里看都被装饰得像一幅画,卖包包的店铺设计得像一座小型艺术馆,但外观的美丽却掩盖不了街区罕有人问津的境遇,仅有今日美术馆楼下的礼品店,由于有咖啡和图书,在周末吸引了一些聊天交流的年轻人群。


交通的直达便捷度低,是影响该商业步行街的客观问题之一。从地铁双井站步行到达,至少需要20分钟。

  (赵莹莹)

方庄

方庄商圈

接地气的“与时俱进”


上个周日,在方庄这片大型社区“泡”了半天,感觉这儿真的是南城一处太适合生活的地方。


社区名片|想当年的“亚洲第一大”

1984年8月,北京市正式启动方庄住宅区建设工程,至今已走过33年的历程,基本上是伴随着中国改革开放的步伐走过来的。方庄既是丰台区第一个完成城市化的街道与地区,也曾是亚洲的第一大住宅区。目前,方庄地区由芳古园、芳城园、芳群园、芳星园,芳城东里、紫芳园、紫芳园南里组成,共有16个社区。


从荒芜之地到丰饶市场


整体来看,围绕着各个社区内外,这里的商业非常成熟,大小餐厅、超市、店铺等,均与生活息息相关,接地气又很有人情味儿。而且,从支付方式到商业态势,也很“与时俱进”。


然而,从前方庄地区的商业,可不是这样。家住芳古园古一二社区的王秀英阿姨,在这里已经住了27年了,可谓是“元老级”居民。


“当时是单位分的房,刚搬来那会儿,周围都是菜地。商业?连马路都没修好。”王阿姨告诉我:“单位在永定门那边儿,都得在单位附近理发、买菜什么的,买一大兜子菜,拎着要走半个小时,麻烦死了。”



十来年前,方庄社区的变化加快了步伐,近五年里这个老社区甚至发生了脱胎换骨般的变化。“先是有了方庄市场,从我们家走过去十几分钟吧。一开始摊位乱糟糟的,脏乱差,拥挤。价格还不便宜呢,人家外面2块一斤的蔬菜,这儿卖3块多一斤,”改造之后,如今的方庄市场摊位少了,但蔬菜水果的种类却多了,摊位分类也更规范,我们担心这改造以后价格会更贵了,可如今来看价格整体比超市还便宜。       


就像王阿姨说的,一进市场大门,我就感受到了浓浓的生活气息,左边是公平秤和市场工作人员的座位,右边很多人在排队热热闹闹买冰糖葫芦。干净明亮的大厅,没有传统印象中菜市场那种脏乱嘈杂的样子,也没有难闻的味道。,竟是一家跨境商品直购体验店和一家进口食品折扣店,就连稻香村和天福号的位置都在它俩后面。地下一层是蔬菜、水果、水产和肉类等摊位,明码标价,分类清晰。


王阿姨还说,除了方庄市场,小区里还有“大篷车”卖菜,社区规范管理,指定小区里的固定地方,每天早上7点到下午4、5点,提供新鲜的蔬菜、水果和米面。不爱网购、又特别喜欢新鲜蔬菜的老人们,一下楼就能轻松购物了。


   

从零散饭馆到世界食堂


说到方庄的商业,王阿姨表示,不能不提东起蒲芳路东、西至芳古路,全长800米的特色餐饮一条街,现在也是北京十大特色商业街了。这条街最开始只有大清花、金鼎轩几家,现在有近百家,吃火锅有海底捞,吃饺子有鸿毛饺子,吃面有老西安饭庄和一碗居等。“那儿的便道新铺了地砖,餐饮街的东西方向,还各有物美和家乐福两大超市,还有一个大型生活购物广场时代life。”



走了五六分钟,看见芳星路口有个“方庄簋街”停车楼标志的建筑,路过芳星园二区的楼过马路,便见方庄美食街的路牌,路的这侧离芳城园第三社区很近了,这儿的居民口福不浅,社区门外的美食街上,八方美食林立,路边还统一竖立起了好看的仿古灯柱,暮色降临时,大红灯笼齐刷刷亮起,非常喜气。


我粗略的在心里算了一下,以蒲芳路为中心,有全聚德、都一处、金鼎轩、大清花、南北一家等老北京传统餐饮品牌,也有兰特伯爵、金汉斯、必胜客等西式餐厅;更有多家中外快餐厅,以满足年轻人时尚流行口味,其中部分餐厅,还是24小时营业。


  (孟环)

车道沟

车道沟

生鲜需求成社区激活新入口


西三环以西,昆玉河以东,紧邻着北京化工大学西校区的便是车道沟社区。沿着紫竹院路往东走,两边略显老旧的底商尽是些图文打印店、小餐馆、口腔诊所和美发店,一眼望去,海底捞和肯德基成了社区周边最亮眼的餐饮门店。

社区名片|老公房多,消费待激活

车道沟位于海淀区紫竹院街道西,面积约0.6平方公里,呈东西长、南北短的长条形。上世纪90年代初,这里有大量国家部委机关宿舍和公房小区,居民素质和购买力普遍较高。但随着时代发展,这片原本高水平的住宅区显得有些老旧,除沿街底商外配套商业面积也较少。我在探访的时候,发现不少小区充当日常采购主力的均为中老年人,他们价格敏感度较高,因此周边商业也多以“低价”、“特价”吸引客流。


买生鲜不太方便


车道沟的半壁街1号院曾是国家计委宿舍,10号名邸、财智公馆等也是十多年前高水平的商品房。如今北京地产大厦和中国兵器的大标牌依旧分外显眼。不过,行走在紫竹院路上,若是想喝杯热饮,却只能去街上唯一的好邻居便利店。而社区周围更多的像佳辉乐乐这样的自营小便利店,走进去只能见到些副食和日用品。   


说起日常购物,在紫竹花园生活已有差不多8年的市民王阿姨有些感慨,夫妻店和个体户挑起的社区商业大梁并不能完全满足居民的需求。“平日想要带着孙子或家人逛逛街,看个电影唱个歌,最近的也只能去3公里外的金源新燕莎或者金四季购物中心。”说到这里,王阿姨摇了摇头:“别的不说,从北洼路到车道沟,路边没有一个公用卫生间!行人或附近居民遛弯着急只能去类似肯德基这样的店里解决。”



“不过,住这里最大的问题还是买点生鲜蔬菜太不方便了。”王阿姨告诉我,以前离交通银行不远处的车道沟社区菜市场拆除后,想要买菜,要么去车道沟南里,要么坐87路公交车走三四站地,“新发地菜篮子的货车每周就周五、周日上午来两次,着急就只能去物美超市,可超市的菜既不新鲜价格也不实惠。”   


虽然紫竹花园门口就有个乐生活智慧生活社区服务中心,但里面的工作人员表示,只能为居民提供冷冻肉类和速冻食品。沿着昆玉河,我走访了车道沟南里的便民菜市场和几个有生鲜出售的小店。在这些地方虽有常见的蔬果肉禽提供,但居民想要买些新鲜水产也较困难。


综合商业场所较难辐射和“菜篮子”有些远是车道沟社区商圈面临的困局,而类似盒马鲜生、超级物种等零售创新业态则似乎离车道沟社区更远。为何生鲜菜场在车道沟社区较少?对此,北京商业经济学会常务副会长赖阳表示,随着北京对社区管理日趋规范,以往的小门脸或流动摊贩逐渐消失,居民对可替代原有服务的需求也逐渐强烈。“但生鲜蔬菜由于冷链配送、损耗管理、人员配置等成本较高,利润相对较低,租金承受能力比较弱。即使类似盒马鲜生等新零售业态,在没有完成社区提货站和门店一体化之前,进驻社区成本也相当高。而社区持有物业却想要利润最大化,宁愿租给其他租金回报率更高的商铺。”


“理想的社区模式应该是有一个1000平米左右的以生鲜为主的卖场,同时在离社区300到500米范围内有小型便利店和微型超市可以补充需求。”赖阳表示,生鲜企业进驻社区恰恰是激活车道沟社区商圈的良好切口,让社区生活更有品质。他建议:“一方面,政府可以对企业进驻有更多鼓励措施,另外一方面企业也需要积极开拓,以多种形式铺设线上线下一体化的网点。” 


新商圈酝酿新升级北京社区商业调查(下)



新商圈酝酿新升级

北京社区商业调查(下)

        城无市不立。

       随着城市半径的扩大,城市化进程的加快,大型住宅区的不断出现,新兴商圈也如雨后春笋般涌现出来,分布在城市的四周。

        新兴商圈在其发展过程中,一样是机遇与挑战并存。有机遇是因为其是在一片新兴区域中发展,规划有前瞻性;有挑战是因为如果在发展中,没有理解消费者及其消费需求,一样会面临发展上的瓶颈。

        这一次在对新兴商圈的调查中,我们发现,有的新兴商圈商业体量是足够的,但由于其没有随着消费升级而升级,从而被大多数消费者抛弃。这在望京东湖社区就表现得特别明显,虽然10万平方米的六佰本商业街区早在10年前就已建成,但我们10年后置身此地,却没有感受到人声鼎沸、熙熙攘攘的热闹。同样尴尬的还有位于城市副中心的土桥社区,虽然新建小区鳞次栉比,而且正在建设中的环球影城也“近在咫尺”,但商圈建设却仍处在初级阶段。

        尽管仍处在“花季”,新商圈一样需要一次大的升级。


本期出镜社区|望京东湖 鲁谷 土桥 常营 东八里庄



望京东湖

望京东湖

半江瑟瑟半江红

广顺北大街和望京北路,是望京的两条主干道,两条大街相交的十字路口是地铁14号线的东湖渠站,周边来来往往的公交车线路至少十几条,路口东南角的华彩国际中心,以及西南角规模高达10万平方米的六佰本商业街区早在10年前就已建成,此外,大街两旁的数十个小区也已经陆续入住。按说这里应该是非常繁华、喧闹的地段了,但当我来到这里时,不但没有感受到人声鼎沸、熙熙攘攘的热闹,甚至因为六佰本的闭店,还略显凄凉。

社区名片|望京地区的“后进生”


早先,望京地区分为南湖大队和东湖大队,后来,南湖发展成望京社区,东湖发展成东湖社区。东湖社区东至机场高速,西至地铁十三号线西侧,南至北小河北侧,北至五环路。


相比较而言,东湖街道更靠近东北五环一些,距市区更远,因此发展节奏比望京社区略慢。十几年前,这里还是一片稻田和一个养殖场。随着电子城的迁入,如今的东湖社区已有3000余家企业进驻,其中包括爱立信、三星等20余家世界五百强企业。另外华彩国际公寓、东湖湾等十几个居住小区也已建成,大型商业有望京华彩商业中心、六佰本等,成为一个集产业、商业、居住为一体的大型综合社区。



华彩商业中心

餐馆占了半壁江山


从地铁14号线东湖渠站B口出来,向右一转就是华彩商业中心,这是一栋五层商业楼和一个假日酒店组成的联体楼,蓝黑色的玻璃幕墙很有时代感。临街的外墙上,挂满了各个店家的招牌,家乐福、万龙洲海鲜、必胜客⋯⋯仿佛是一面花花绿绿的广告墙。


如果不是进入到商场里面,很难想象珠宝、服装、餐厅、药店会集中在一个开放的卖场里,其中,餐饮占了一半左右的空间。商场里最大的商户,当属家乐福。对于商业项目来说,家乐福就像一个“聚宝盆”,有它在,就有了人气。这家商场已经有10年左右历史了,每到周末,附近停车总是一位难求。


  

六佰本

期待改造后显活力


相对来说,广顺北大街西侧,与它一路之隔的六佰本就没这么高的人气了。六佰本是2006年左右建成的沿街商业,当初开业时,休闲的定位、南北长达700米的长龙阵容曾“轰动一时”。但现在却异常萧条,除了海澜之家、稻香村、麦当劳等部分商业还在营业外,多数商家已经闭店。


在商街北侧的一个通告栏里,张贴着一则物业公司去年2月发布的“告知函”,上面称“由于经营环境发生变化、设备设施老化等原因,大业主将投入巨资对项目进行升级改造,施工工期约8个月,改造后的六佰本将重张开业,成为本地区最具时尚潮流的购物街区。”


目前,8个月已经过去了,但大部分区域还是用蓝色围挡围着,部分区域还裸露着灰黑色的混凝土,丝毫没有即将开业的样子,想必招商没那么容易。


有周边居民介绍说,目前,望京区域的商业项目很多,竞争非常激烈,之前,六佰本的商业比较杂,缺少“家乐福”那样聚集人气的大品牌店、旗舰店,所以一直不温不火。六佰本改造后,他们都期待这里能多一些品牌化的连锁店、体验店,特别是零售、服装、书店、咖啡店、KTV等,以激活东湖地区的商业活力。



“掌鱼生鲜”

新零售店初试水


去年7月,美团在这个区域南边的博泰国际商业中心地下一层,开设了首家新零售门店“掌鱼生鲜”,代替了原先老旧的家联旺超市,这是新零售+餐饮的行业模式在望京东湖区域的一次试水。


从目前看,“掌鱼生鲜”的装修、业态和布局迎合了周边年轻居民和办公白领的需求和生活方式,超市以白色为设计基调,码货整齐,宽敞明亮,超市主营生鲜、果蔬、肉禽蛋品,配送快捷、方便,很受消费者的欢迎。作为这个区域商业新生代的代表,“掌鱼生鲜”的模式也许能给六佰本带来一些启示。 

(李海霞)

鲁谷

鲁谷

服务细节撑起满满幸福感

对于注重细节的人来说,住在鲁谷社区是一件幸福感挺高的事。即使你只买七八块钱的里脊,菜市场卖肉的姐姐都会帮你切丝或切片儿;相聚一街之隔的一家理发店内,顾客洗发时间不满15分钟竟然可以投诉;去附近一家羊汤馆打包几个菜,老板会追问一句:“是在家里请客吗?碗筷不够我给你凑点儿?”


在鲁谷待久了,你甚至会猜,这些大大小小、千差万别的店面是不是“串通”好了,要在服务细节上占领顾客的心。但仔细想想,其实,附近小区林立,民风淳朴,百姓对消费的需求多样、质朴又细碎,这使社区在多年经营中摸索出了“便民利民”的自我定位。再加上许多经营者就是消费者的老街坊,彼此之间抬头不见低头见,长此以往,大部分店家便在“真诚待人”上达成了心照不宣。

社区名片|鲁谷正值“花季”


鲁谷位于北京市石景山区,坐落在长安街西沿线南侧。鲁谷社区成立于2003年7月,辖区面积约6平方公里。 最近的地铁站为八角游乐园站和八宝山站,所经公交车包括:890路,951路,979路,337路,959路等。


菜市场价格低廉焕容光


距离我上次逛“方圆六合市场”,已经近一年了。这座菜市场可谓附近最知名的“菜篮子”了,无论是六合园还是七星园居民,清早遛弯或下班路过,都常来此地捎点水果生鲜。我发现,一年之间,这个颇有市井气息的菜市场,发生了很大的变化。


从前,走到距离菜市场两三百米的地方,就能闻见一股混合着食品的味道,走近了便知这味道是什么了:就在马路边,酱猪蹄摆在敞着盖的蒸锅里咕嘟咕嘟冒泡;裹着糖的栗子被炒勺搅得来回乱跑;地上散落着玉米粒和坏了的水果。



如今可不是这样了,上周末我去探访时正是下午5点,菜市场的房子上方已经亮起彩灯。那些在市场外摆散摊的商户大都搬进了小矮房里,只有紧依矮房的一排露天摊位还在,不过也已经焕然一新,整齐地摆上了五光十色的水果。走进屋内,我发现价格与一年前没有太大变化:菠萝蜜10块钱能买上十多块,菠菜3.5元一把,鱼籽18元一斤。商家都很和善,卖水果的大哥告诉我:“菜市场变好看了也就是近半年的事儿,但价格不因为市场升级而涨上来!”


从这家菜市场向东走个五六百米,左转后穿过一个小门,就来到永乐西区内的菜市场。这家菜市场也比从前升级了,无论从摊位还是门牌上都显得很整齐,部分水果蔬菜每斤能比六合市场便宜五毛到一块钱。不过,这个“菜篮子”看上去有点小,没有河鲜和海鲜。


   

“接地气儿”是豪华商铺的“居住证”


万达和华联是鲁谷社区两个最著名的大商场。两个商场都守在长安街西沿线边,相距几百米,但光景却大不相同。


万达可以算鲁谷地标性址的建筑了。商场的一侧,入驻了些国际快时尚品牌,如CK、VERO MODA、ZARA等;另一侧则是价格相对亲民的“万达百货”,想花一两百块买件衣服也没问题。商场内的大型超市是家乐福,大部分商品价格还算适中,生鲜蔬菜日用品一应俱全。每次在周末走进万达,都是人山人海的,赶在饭点来更是人挤人。拿我自己的经历来说吧,除了一家在朋友们心中口碑不高的日料店和两家快餐店不用等座外,去商场内的其他饭店吃饭平均都要等上五六分钟才能找到座位。


我随机问了几个常来商场消费的朋友,他们也谈到了一些商场不尽如人意的地方。体型偏胖的李先生说,想在这买件合身的国际品牌服饰可不容易,“我上周去购物,CK所有棉服都没有‘XXL’了,旁边那家FRED PERRY的衬衣最大号才是L,根本穿不进去。”小吕则吐槽道:“卫生间不像北京东边那些大商城那样时尚干净,厕纸和洗手液经常不见踪影。”


每每夜幕降临,黑灰色的万达写字楼总会泛起点点灯光,而被玻璃幕墙装点的万达商场也是一派喧嚣不止的景象。可以说,是万达广场让鲁谷商圈增添了一抹现代化都市的“姿色”。


我去华联商厦逛街大概有五六次,每次总能看到另一番景象——服务员似乎比顾客还多,少有哪个柜台前有多于两个顾客同时挑选商品。在附近的远洋山水小区生活了十多年的王阿姨告诉我:“当年华联可是一派风光,自从万达开业后,这里就不行了。我前两天去了一趟,感觉衣服样子偏老气,服务员倒是挺真诚的。”


如今,能为华联吸引顾客的地下高端超市BHG也已关闭,对于王阿姨这样注重性价比的消费者来说,这里实在是有些过于“高大上”了。



运动和养老设施有待丰富


与多数社区的通病相同,车位与车辆数量的不匹配,是鲁谷社区的一大问题。每次下班后找不到车位的居民,只能把车停在马路两边,梦中常有“车被贴条”的场景。


说说社区里的一小片停车场吧。此前,一到晚上,来这里停车的车主就会“嘀嘀”两声——广场上既有踢毽爱好者,又有广场舞的旋律。车主们总是需要请正健身的老年人把通道腾出来,才能把车开到车位上。这反映出,社区的运动和养老场地设施还有待丰富。如今,我看到这片地周边建起了围挡,改造之后或许能改善这一问题。


社区的餐饮可谓丰富,既有快餐、连锁,也有小资饭馆。不过,我向周边几个“吃货”朋友了解到,这里的饮食与北京北部和东部口味的丰富性相比,还是有一定差距的。比如,你翻上几本著名的北京美食书籍,少有饭馆坐落在这一社区。

(殷呈悦)


土桥

土桥

目前的状态只能是“凑合”


土桥站,八通线最后一站。


“老通州”付先生说,以前跟朋友讲住在土桥都有些不好意思,毕竟那时在大家的眼里,土桥就是个大农村。如今这里不同了,一个个崭新的小区将“土桥”这个听着有点土气的地方变得热闹异常。近日,我来到土桥实地探访,居住在那里的人对社区商业的满意度只能说是“凑合”,“希望将来环球影城开业后,我们这儿的商业更繁荣。”

社区名片|通州新城催化出的新社区


土桥社区是以土桥地铁站为中心形成的大社区,在土桥地铁站周边分布有土桥PLUS、加州小镇、小街之春、方恒东景、迎喜家园、华远铭悦、金隅花石匠等小区,这些或新或旧的小区将土桥地铁站围合起来。从地图上来看,土桥社区北邻易达路,东邻东六环,南邻京津公路,西邻砖厂北街。从行政划分来看,土桥属于通州玉桥街道、梨园镇交汇地。过去的土桥是由大片厂区和农村组成的,此前这里有北京市玻璃钢制品厂和北京制线厂等。随着通州新城的不断发展,这一带加快城镇化步伐,现在俨然形成一个“新社区”。



物美超市

只能解决生活的基本需求


万小姐居住在方恒东景已经有三年了,我见到她时,她正拉着购物车前去超市一周一次的大采购,采购的地点就是离土桥地铁站很近的物美超市。从万小姐家走到超市需要10分钟,她说这10分钟的距离还不算太远,但是在物美超市只能解决生活的基本需求,“如果再有一些高级的需求,,去那里只能坐车了,好几站地铁的距离。”跟着万小姐,我来到物美超市。据了解,物美土桥店在2013年3月正式开业,营业至今已有四年。居住在迎喜家园的一位居民说,当时物美开业时,大家伙儿都还挺激动的,毕竟那时候这一片的商业还是一穷二白,什么也没有。


物美超市一层是餐饮和珠宝柜台以及廉价美发店等,不过万小姐对这些都不太“感冒”,“餐饮多是大排档,只能解决自个儿吃饭,没有适合朋友聚会的稍微高档的餐厅,你看,珠宝的品牌也不是我们年轻人喜欢的。”服务台工作人员称,四年来,客流越来越多,卖场销量一年比一年好。有住在附近的居民称,客流还会多,因为周边又新建了不少小区,比如土桥PLUS,那里很快就要入住了。


   

华远好天地

一些居民看不上这里的服装


在土桥社区中,还有一个由华远好天地带动起来的新商圈。在万小姐的指引下,我从物美超市往东南方向走了十来分钟就来到华远好天地。去之前,我还以为这是一个高档的购物中心。到了才发现,这是由商业街与写字楼组成的,土桥中街西侧为写字楼,东侧为商业街区。商业街区内餐馆非常多,足足有二十多家,既有德克士这样的知名连锁店,也有石釜屋这样的新潮餐厅。孙先生夫妇是我在一家日式料理店门前碰到的,他们就住在附近的金隅花石匠,每逢周末都要到这里“饕餮”一顿,“这里就是我们这儿的美食城,可以说想吃什么都有,有卤煮也有西餐,不亚于市里面的美食街。”


华远好天地内还有这里的居民喜爱的电影院。我在电影院门口看到,这里客流非常多,多是居住在附近的居民携家带口而来。除了餐饮和电影院之外,这里也有服装店,但是年轻居民却看不上这里的服装。我在迪卡侬门口看到,里面选购的人不少。孙先生也表示,这里的确是一个高性价比选购休闲服饰的地方,“也只有这家店能算是和市里面接轨。”


说起土桥商圈,万小姐总结说,目前的状态只能是“凑合”,“物美是个大超市,华远好天地可以吃饭看电影,但是严格意义上的一站式购物中心还真缺一个,你说将来环球影城开园了,会不会有这么一个?”的确,正在建设的环球影城成了土桥社区居民最大的期待,他们希望这里的商业也会因为环球影城而更繁荣。



点评:

北京商业经济学会常务副会长赖阳


目前来看,土桥的商业配套设施发展处于初级阶段。随着环球影城项目的落地,将给附近的土桥社区带来大量的就业机会,未来会有更多的白领来到此处就业、居住,土桥将成为人口密度高的居住区。土桥未来需要引进更多品牌化的商业设施,成为高品质、宜居的居住区。环球影城项目的入驻也将带动周边区域,形成配套产业发展,例如酒店、餐饮等。

(于建)


常营

常营

地铁“运” 来的年轻商圈

随着地铁6号线的开通,常营吸引了大量居民和小型企业进驻,商业需求也日益增长,围绕地铁常营站诞生了一个“年轻”的新商圈。北京华联常营购物中心(BHG MALL)和长楹天街购物中心建于常营站上,两者各自有明确的定位,基本满足了周边群众的购物、餐饮、娱乐需求,也和附近的商业街、店铺互为补充,使得常营区域的商业更有活力。


不过,由于常营地处五环与六环之间,位置相对较偏,西边还有朝阳大悦城截流,因此辐射范围有限。此外,居民需求的多样性也为常营商业的丰富度和生活的便捷度提出了更高的要求。

社区名片|新兴社区吸引各年龄层居民


常营位于朝阳区东部,是一个回族聚集乡。相传,朱元璋在攻克元大都时,手下大将常遇春在此处安营,故称为常营。


站在常营街头,可以发现周围的住宅楼普遍比较新,有的近两三年才有居民入住,修建最早的也只有十几年的历史。在这些高楼诞生前,常营只有村落和大片荒地。2001年,常营区域启动旧村拆迁和安置,原来居住该地区的村民被安置于常营民族家园小区和连心园小区。在此后的十几年间,常营区域,特别是在地铁6号线常营站周围,陆续建成了北辰福第、保利嘉园等保障房项目和万象新天、常楹公元等几个商品房小区,房价和房屋面积的不同,使得各年龄层的居民迅速增加。常楹公元·自由派等商住房项目,也吸引了一些企业入驻。


刚出地铁就进商场


常营站采取了地下空间一体化设计,目·前已经开通的4个出入口都与商业设施无缝连接,让人们刚走出地铁站,就能进入商场。其中, B口紧挨着BHG MALL,C口与北辰福第V商圈相连,通往地下一层的商业广场,而E口、F口与南侧的长楹天街购物中心结合。


从常营站B口出来,就到了BHG MALL的门口。BHG MALL是一个社区型购物中心,一层、二层几乎都是品牌服饰,三层是餐饮、母婴用品和早教机构,四层为电影院,地下一层是华联生活超市和一些餐饮店。此外,一层还设有三个中庭,现在正好有特卖会,实惠的商品吸引了不少顾客。



常营站地下二层的站厅层直接和长楹天街的下沉庭院相连,可以直接走进长楹天街的地下二层。2014年开业的长楹天街面积有20余万平方米,分为东、西两区,地下二层到五层,分布着零售、餐饮、配套服务娱乐等多种业态,地下一层、二层还有一个永辉超市。除了传统零售店,一个月前还开了一家新零售的“网红”店“超级物种”,虽然消费者通过APP下单,就可以等着把海鲜、水果等货品送到家,但店内还是人头攒动。


长楹天街的南侧,还有一条长楹商业街,街两旁有便利店、饭店、早教中心,和购物中心里的店铺相比,客流量不是很多。


   

从无到有满足不同需求


虽然现在的常营区域挺热闹,但在2013年BHG MALL开业之前,这里还只有零星街铺和地摊。


家住北辰福第的孙阿姨2010年搬到常营,那时这里的生活设施还很不完善。“附近没有大超市,公交车也只有306,就连去菜市场买菜还得开车去。现在有了华联超市、永辉超市和菜篮子,买菜便宜又方便。”


这家菜篮子距离BHG MALL不远,蔬菜、水果、肉类一应俱全,几种特价菜的价目表格外醒目。我注意到,店里的顾客大多是老人。几位老人说,虽然超市里的种类多,但得坐电梯下楼,所以更愿意在路边的菜篮子买菜。我去两家超市转了转,发现即使在工作日的下午,超市的收银台也排起了队,可见附近居民的生活消费需求不小。



不过,现在家里“不开火”的人也并不少见。特别是一些公司将办公地点选定于此,年轻的白领们经常在餐厅消费,或者点外卖。小赵所在的公司里有十多个员工,几乎都是靠周边餐厅来“解决”午餐和晚餐。来到常营工作的半年时间,用他的话来说就是“吃得很爽”。除了BHG MALL和长楹天街里有火锅、日料等各类美食,位于长楹天街西侧的陆港城商业街上也有很多餐厅,其中几家营业时间到午夜12点以后,在这儿想过“夜生活”也有去处。


而对于有了孩子的家庭来说,相比“吃喝玩乐”,教育成了更大的消费需求。有着3岁女儿的李女士刚搬进新居不到一年,除了常营方便的交通,也看中了这里丰富的早教资源。在BHG MALL、北辰福第V商圈和长楹天街,英语、舞蹈、围棋等各类早教机构很受欢迎,两大购物中心里还有滑冰俱乐部、主题儿童乐园等面向孩子的娱乐设施。



配套设施仍待完善


孩子们的娱乐和教育资源非常丰富,但很多成年人的娱乐和文化消费需求却没得到满足。小赵告诉我,“周末出了家门只能K歌、玩桌游,想要去看话剧、看演出就太远了。”


除了距离剧院等演出场地远,让喜欢文化活动的居民不太满意,常营因为位置较偏、开发较晚等原因,其它配套设施也需要新建。孙阿姨说,“理发、配钥匙,这些小事都不用愁。就是少了家大医院,看病比较麻烦。”我了解到,虽然常营附近有社区卫生服务站,药店也不少,但附近没有三甲医院,对于一些居民来说不太方便。

(相旭阳)


东八里庄

东八里庄

老社区成了“新零售”的孵化器

灿烂的阳光掠过慈云寺桥两侧高耸的建筑群,穿梭不止的车流游弋在繁华的都市里,如今的东八里庄已不再有当年纺织工业的影子。这个当年建立起京棉一、二、三厂的老工业基地曾经结束了北京有布无纱的历史,如今这里又成为新兴商务产业聚集区,而且孵化了京城多个新零售体验店,这里的老居民们正在试着接受这个新事物。



社区名片|68年历史的老街道


公元1729年,为方便通州到京师运粮及行走需要,雍正皇帝下令开始修筑朝阳门外石路,后来路两侧的荒郊开始逐渐形成散落的村庄,因距朝阳门八里而得名八里庄,目前已经是具有68年共和国历史的老街道了。如今的八里庄街道东部辐射青年路、高碑店北路,与平房乡、高碑店乡相邻;西边连接西大望路、金台路,与建外街道、呼家楼街道接壤;南边是京包铁路线,与高碑店乡毗连;北边则是二道沟,与六里屯街道相望。



老商圈底子殷实


我走入八里庄最繁华的街区,已经接近傍晚,霓虹灯相继亮起。面朝东,左边是远洋国际中心,彩灯伴随着来往车辆的鸣笛声变化色彩,前方是苏宁生活广场,LED灯牌让旁边没有任何亮光的物美超市显得黯然,再向右手边看,清一水的饭庄小店,火锅、烧烤、凉皮、饺子、早餐、便利店琳琅满目,北京银行、工商银行、招商银行标志牌在半空中亮起,八里庄商业最密集的地区就是这里了。苏鲜生、盒马鲜生以及物美超市替代农贸市场和社区菜店,不间断地为周围居民提供蔬菜、水果、水产、肉类、日用百货、服装鞋帽、土产日杂等各类生活用品。   



“鑫帝大厦还是20年前建好的,那时在朝阳路上,除了蓝岛大厦也就数它了,还有雪银大厦,现在已经改成苏宁电器了。当时我家就住在鑫帝大厦后面,那时候晚上遛弯常进去转转,兜里不装上100元都出不来。后来对面建了华堂,很是红火了一阵子,如今已经变成了盒马鲜生。”说起八里庄,居民赵大姐显得有些滔滔不绝,她说如今八里庄的繁荣得益于上个世纪的不停创新摸索。从上个世纪50年代起,八里庄就在辖区内搞生产,上世纪60年代初,形成了10家街道小工厂,“当时《北京日报》曾把八里庄灯具厂生产的紫外线灯管誉为‘鸡窝里飞出金凤凰’”,赵大姐回忆说。1993年底,在原十里堡商店旧址上鑫帝大厦落成,成为当时八里庄地区第一个大型综合类百货商场,1995年雪银大厦落成,到上世纪90年代中期,八里庄开始在朝阳区经济建设中异军突起,经历芳华的老百货直到互联网冲击下才逐渐走下坡路。

   


新零售来救场盘活沉寂商圈


在朝阳路十里堡新城市广场,也就是原来华堂商场的地下一层,是去年大热的新零售样本店盒马鲜生。“目前华堂和新城市广场店铺都撤了,要不是盒马在这,估计一点人气都没有了。”家住附近的小马说,“去之前下载好app,一切都靠它结账,点付款,嗖的一下就成功了,感觉花的不是自己的钱一样。”到店先捞起一只大龙虾,紧跟着来只面包蟹,活的皮皮虾是首选,路过活蹦乱跳的海白虾,最后再到活鱼区选一条多宝鱼,这可能代表了不少像小马一样前来体验的年轻顾客的美食路线。盒马鲜生落地以来,在零售界引起轩然大波,新业态也激活了八里庄居民新的消费热情。除了盒马鲜生,苏宁首家无人店也坐落此地,通过 “刷脸”进入店内购物,自助排队付款,全程实现“自动化”。


不过,对于自动化和手机支付不少居民仍然表示不适应。“盒马生鲜、苏宁首家无人店的入驻确实使社区更加便利,但是对于周边老年人来说还是个考验。”居民张颖说。由于附近地铁站仅有十里堡站,加之区域房租高昂,在附近租住的“北漂一族”并不多,社区多以固定居民为主。而且如晨光家园老年消费者居多,新零售还应该逐渐适应周围老年消费者才行。



领跑者也遇尴尬


“如果只是简单的购物需求,我们会选择距离较近的远洋广场,不过选择还是太少了。”袁先生说,要想买一些特殊品牌,他还要开车去5公里外的朝阳大悦城。虽然八里庄孵化了京城第一家新零售样本,小商业一片繁荣,但目前看来大的商业项目仍然缺乏,对于居民而言距离大型商场较远也是问题。新零售让八里庄商业实现跨越式发展,原有空置的商业项目逐渐恢复了人气,但独木难成林、一花独放不是春,八里庄地区的商业如何利用新零售培养居民消费习惯,并做深社区服务,还考验着商家的智慧。




内容摘要


1.菜场是北京社区商业的必备配置业态。


2.业态进行更新迭代:中高低档小区,过去那些夫妻店、私人小饭馆儿、理发店、维修店铺、水果店等流动的小摊贩都消失了,取而代之的是一些私人健身房、私家菜、进口超市、咖啡馆、私人会所、连锁美容店、宠物店以及鲜花店。


3.交通的直达便捷度低,是影响社区商业步行街的客观问题之一。


4.餐饮:北京的社区餐饮普遍以面积较大、门头气派、菜品齐全、种类繁多、饭庄和酒楼样式的装修居多。


5.配套待丰富完善、北京社区商业发展面临的政策不确定性风险颇大:伴随着北京2017年以来的商业调控和管理,以往的小门脸或流动摊贩逐渐消失,居民对可替代原有服务的需求也逐渐强烈。“但生鲜蔬菜由于冷链配送、损耗管理、人员配置等成本较高,利润相对较低,租金承受能力比较弱。即使类似盒马鲜生等新零售业态,在没有完成社区提货站和门店一体化之前,进驻社区成本也相当高。而社区持有物业却想要利润最大化,宁愿租给其他租金回报率更高的商铺。


6.运动和养老设施有待丰富。


7.社区商业商圈年轻化程度较低,对年轻客群吸引力不足。


8.社区商业可以一览的项目:BHG MALL(常营)、长楹天街(常营)、十里堡新城市广场


9.而对于有了孩子的家庭来说,相比“吃喝玩乐”,教育成了更大的消费需求。在BHG MALL、北辰福第V商圈和长楹天街,英语、舞蹈、围棋等各类早教机构很受欢迎,两大购物中心里还有滑冰俱乐部、主题儿童乐园等面向孩子的娱乐设施。


10.新零售来救场盘活沉寂商圈。苏鲜生、盒马鲜生以及物美超市替代农贸市场和社区菜店,不间断地为周围居民提供蔬菜、水果、水产、肉类、日用百货、服装鞋帽、土产日杂等各类生活用品。  

转载自第一社区商业

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