多家房企发债"中止" 5月房企融资总额创新低

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楼主 2019-08-18 13:07:53
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新田城

5月,房企融资总额环比大幅下降,创一年来最低,其中公司债融资总额环比降幅超八成,境内外发行公司债融资渠道紧缩,融资难度加大,房企资金面临考验。与此同时,花样年、碧桂园、富力地产、合生创展等多家房企发债“中止”,进一步引发市场在流动性担忧下的信用担忧,在融资收紧的背景下,房企现金流风险引人关注。

接受证券时报记者采访的多位业内人士认为,在调控深化和金融去杠杆及监管趋紧的态势下,房地产行业融资渠道依然偏紧,房企资金压力进一步加大,不排除个别企业会有一些债务违约的风险,但整个行业不会出现系统性风险,市场不必过度担心。后期房企或应多尝试海外融资、资产证券化等创新型融资手段以缓解偿债压力。

境内外融资难度加大

继4月融资额大幅回升后,5月房企融资情况发生逆转,总额跌破谷底。

同策研究院的最新数据显示,5月,纳入监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元,环比减少41.34%,融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额,融资情况不容乐观。其中,债权融资总额达450.04亿元,占融资总额的99.75%,环比下降39.80%。

值得注意的是,以公司债融资总额在前两个月环比增加的状况下,5月呈现较大幅度的滑落,环比减少87.59%,融资总额占比仅12.93%。5月监测房企发行公司债融资总额为58.35亿元,其中境内发行40亿元,环比减少65.52%,境外发行18.35亿元,环比减少94.82%,这意味着境内外发行公司债融资渠道紧缩,融资难度加大。

数据还显示,5月房企融资仍以人民币为主,外币融资总额在2月份下降,3、4月份回温的状况下,5月呈现大幅下降,环比下降75.21%,占融资总额20.67%,环比下降超26个百分点。

同策研究院研究员陈朦朦认为,外币融资与4月相比绝对值、占比均呈大幅度下降,印证了4月19日外汇管理局提出的“对房企借外债的审慎态度”,这意味着房企寻求境外融资难度系数攀升。

多家房企发债“中止”

在融资难度加大的背景下,多家房企发债“中止”进一步引发了市场在流动性担忧下的信用担忧。

证券时报记者梳理上交所公司债券项目信息了解到,5月,多家房企的债券项目状态显示为“中止”。

包括5月25日花样年2018年非公开发行住房租赁专项公司债券,拟发行金额50亿元;

5月28日碧桂园2016年公开发行公司债券,拟发行金额200亿元;

5月29日富力地产非公开发行2018年住房租赁专项公司债券,拟发行金额60亿元;

5月30日合生创展2018年非公开发行公司债券,拟发行金额为31亿元。

5月4日新城控股2018年公开发行绿色公司债券,拟发行金额31亿元。

对于上述债券项目“中止”的原因,新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时表示,目前这种情况与国家宏观去杠杆政策有关,为了降低企业负债率,降低系统性风险。他认为,“中止”的原因有很多,可能是技术原因、结构调整原因、额度原因、资金成本原因等等,具体什么原因现在很难说清楚。

“其实没有想象那么严重,就是因为要更新一些季报、年报数据。”中信建投研究发展部高级副总裁陈慎对证券时报记者说,只要不是“终结”的“终”,问题都不大。“每个公司有自己的情况,目前我了解的政策情况是都没有停,还能继续发。”他说。

不过,证券时报记者梳理深交所固定收益项目信息发现,5月有两单融资项目状态显示为“终止”,分别是5月9日当代置业拟发行的20亿私募绿色公司债券、5月18日金地拟发行的100亿供应链金融资产支持专项计划。

对于上述债券“终止”的原因,当代置业董事会办公室总经理崔寒凌回复证券时报记者说:“公司响应国家号召,开展长租公 寓业务,准备把私募债调整长租 公 寓建设公司债,在上交所重新进行申报,目前正在筹备申请资料。”他还表示,交易所现在对发债审批要求主要用途为再融资,对于长租公 寓类业务也比较支持,同时当代置业会继续坚持绿色债券的发展思路。

金地集团有关负责人则回复证券时报记者称,金地拟发行的100亿供应链金融资产支持专项计划已转至上交所申报,上交所已受理。

此前,有报道称,合生创展公司债被“中止”审核,原因是监管层对房企发债资金用途监管有所升级。从窗口指导来看,目前私募类非住房租赁债券的审核比较严格,而合生创展这笔债券主要用于偿还此前一笔31亿元的公司债,而非住房租赁用途。碧桂园也回应称,200亿公司债券发行状态的变更原因主要系公司欲“调整募投项目,以使募集资金更好的匹配项目以及有效运用。待相关事项确定后,公司将继续推进本次债券的审核和发行工作。

行业整体资金风险不大

在融资渠道收紧的同时,房企偿债高峰期的到来也加剧了其资金压力。

对于市场对房企资金风险的担忧,陈慎认为,整个行业的资金压力确实比前两年要大,特别是中小民企融资压力较大,不排除个别房企有流动性风险,但是龙头房企不必担心,TOP30房企的问题不大。

“整个行业的资金风险其实并不大,可能个别企业会有一些债务违约的风险,但是从整个房企的资金情况来看,其实现金流还是比较充裕的,如果企业少投点资,那么资金就可以回笼过来。当然,每个企业情况不一样,大企业相对来讲更安全,小企业更危险,不过小企业也很难有太多的发债机会,更多的是借款,如高息的信托、基金或高利贷等可能会出现问题。”欧阳捷说。

不过,天风证券研究报告则认为,从行业净现金流角度看,龙头和小型房企压力较小,压力主要在中大型房企,因为龙头销售和融资双顺畅,小房企则通过收缩规模减轻压力,而中大型房企需要杠杆维持规模因此压力大,但只需要适度缩减投 资规模都可以化解行业风险。

报告指出,在低库存情况下存货变现能力较强,行业内上市公司出现信用违约的概率较小,而且由于土地储备角度已经相对充足,未来2-3年成长性也无需担心,通过压力测试发现,行业整体融资缺口并不非常大,地产行业对额度的敏感度高过对利率的敏感度,天风证券认为随着降准的继续,全社会流动性将有所改善,紧信用的情况也会有边际改善的可能。

招商证券房地产行业首席分析师赵可也认为,并不是整体市场流动性风险大,一方面,多家房企熊猫债暂停,或是政府“关门开窗”的关门部分,后面或有“开窗”,包括对股权的探讨;另一方面,结合房地产板块看,目前属于信用风险担忧背后的经济下行,它在倒逼流动性持续改善(市场利率持续改善),而流动性改善直接利好早周期的房地产板块。

“融资困难是一个普遍现状,但只要有可售货值在,市场去化没问题,就不会有大问题,现在各家销售情况都很好,现金回流也没问题,市场有些过度解读了,资金压力肯定有,但不会出现大的系统性风险。”一位上市房企董秘对证券时报记者说。

根据研究中心数据,2017年170家房企现金短债比的加权平均值为1.28,较2016年末的1.71下降了25%,但现金基本可以覆盖短期负债,整体来看短期偿债压力不大。从长短期负债比的情况来看,2017年170家房企长短期负债比加权平均值为2.12,整体债务结构合理,但与2016年末相比,还是有了一定程度的“恶化”,降幅为23%。研究中心认为,后期房企或应多尝试海外融资、资产证券化等创新型融资手段以缓解偿债压力。

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