开饭店你必须知道(深度好文)

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楼主 2019-04-20 14:24:18
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餐厅好的选址等于成功了一半。但是好的选址有时候也是建立在高房租、好运气和经验之上的。


餐厅选址应该注意什么?有什么讲究?下面一起看看以下的12个选址原则。



一、选址是谨慎而行


首先,餐厅选址确实是一件非常困难的事情。别说没什么经验的创业者,就是那些连锁企业对选址也经常拿不准。大多数餐饮企业都是由老板负责选址决策把关,即使这样也难免犯低级错误。所以,聪明的企业会想办法借助外部力量来协助选址。




大型餐饮连锁企业有庞大的专职选址团队,有历史数据,有分析模型,有实力承担选址失误的后果。而很多创业者从来没开过餐厅,甚至没在餐厅工作过,选址对他们来说这是一个非常重大的很纠结的问题。因此,更要充分认识到选址的困难,尽量别草率行事。


二、餐厅选址包括找店址和决策


选址可以称为寻找并购买或租赁适合开餐厅的店址的过程,其内容包括找店址和决策两部分。


找店址很简单,就是通过互联网、实地考察、人际关系等渠道寻找店址信息,然后现场确定信息的真实性,并与有法律资格的房东建立联系。决策就是通过对店址调查分析,最终确定是否租赁或购买该店址。



初入行的客户很容易把找店址和决策两者混在一起,认为两者是不可分的,既然找到店址就应该想办法租下来,而不是货比三家。或者不深入调查分析,草率决策。


而经验丰富的“老鸟”在找店址时的独到之处是会更有眼光挖掘到一些看似不可能开餐厅的位置,以及拥有更多的一手信息源。在选址决策时会尽量掌握关于店址的信息,然后货比三家进行综合分析,最后根据预定的原则做出取舍决策。


三、店址其实不难找


很多创业者抱怨找不到店址?难道市场上真的没有店址吗?显然不是。目前每年有30%左右的餐厅会倒闭,正在出租、转让的餐厅到处都是,只是你没有看到,或者没找到自认为合适的。


四、为什么租金这么贵


位置好、租金便宜的好店址是稀缺资源,你知道,房东知道,对手知道。黄金、钻石都是稀缺资源,会不会成吨成车的甩卖?显然不会!所谓稀缺资源有两大特征,一是稀有而不容易找到,二是价格昂贵。



因此,别指望轻轻松松就能找到好店址,也别指望能很便宜的租到好店址。餐饮店址出租太市场化了,不可能出现好店址没人要的现象。


房价贵也抬高了租金,但更重要的是目前一线城市的店址严重供不应求,无数想开餐厅的人把租金水平抬高了。如果大家都不租,形成供过于求的局面,租金慢慢会降下来。


五、不是租金贵,而是你的创收能力差




为什么有的顾客在日租金超过30元/平米的地方开店,利润仍然非常可观?赚钱的秘密在于他们的创收能力强,首先能吸引更多的顾客来用餐,其次每个餐位的翻台率高,最终是每平米每天创造的营业额和利润比一般餐饮品牌高出一大截,因此能承担起高昂的租金。


六、客流大但租金贵,客流小但租金便宜,选哪一个?


租金最昂贵的店址一般出现在繁华的商业区或者人流很大的交通枢纽,在北京每天每平米租金可高达30-40元。便宜的店址也有,一般出现在比较偏僻地方。便宜没好货,好货买不起,确实让人纠结。两类店址摆在面前,你选哪一个?




如果可以选择,很多人肯定会选前者。客流大有两层含义:一是商圈比较成熟,不需要培养,未来风险通常较小;二是客源充足(当然要实地考察对方是否虚报客流),立刻有生意可做。就客流就有机会,只要租金贵得不太离谱,总会有赚钱的可能。


有些店址客流小但租金便宜,除非你有足够的资金和耐心养店,而且有可能在三、二年内客流快速增长。否则还是离这些地方远一点。


客流大的地方租金必然贵,如果资金不足,就选小一点的铺面,或者退而求其次,找那些客流相对较大、租金相对便宜一些的店址。无论如何都要坚持价值(客流)第一,价格第二的原则。这与找餐厅吃饭一样,一定是先看餐厅的东西是否好吃,质量有无保证,然后才看价格。而不是贪图便宜,不管是否好吃,不管是否卫生。


七、便宜肯定没好货!别挑便宜的店址租


由于租金昂贵且好店址难求,很多创业者选择了选那些便宜的店址。这里提醒大家:商铺出租是非常市场化的,一分钱一分货,除非你有过硬的关系,否则绝对是便宜没好货。




目前有可能便宜的是房源,但大多数都掌握在“二道贩子”手里,别人不可能拿到一手价格。还有一些是不懂行情的新房东,或者是不在意房租多少,只求稳定出租的房东,这种机会是非常小概率的事情,和彩票中奖一样困难。


八、怎样找到合适的店址


餐厅要想成功,重要的两条是谋划到位、找个好店址。如果两条都具备,开店的胜算会大得多。市场上那些正在转让餐厅的人,大多在这两方面犯了错误,至少犯了一条错误。




选址如打铁,打铁还需自身硬,如果你的餐厅产品过硬,模式设计的好,创收能力强,对店址要求会有所降低,略差一点也能做。如果产品、模式、创收能力都不行,再好的店址也恐怕赚不到钱。


因此,在找店址之前最好能在新餐厅的策划、设计上多下一点功夫。对于大众化餐厅来说,菜品的特色和品质尤其重要。内功过硬了,再努力寻找,将会更容易找到合适的店址。


九、如何简明扼要的定义自己的新餐厅


选址之前需要尽可能详细的定义自己的餐厅,你可以用下面几个要点来描述你未来的餐厅:




1.确主营菜系/招牌菜品;

2.人均消费;

3.目标人群;

4.食品成本率/毛利率;

5.最佳面积/餐位数;

6.直接竞争对手;

7.预期投资;

8.预期投资回收期。


十、如何判断店址是否可行?


怎样判断一个店址是否适合自己的需求?选址好比找对象:世界上单身男女多的是,如果你不知道自己想找什么样的对象,就永远也找不到合适的。为此,你必须设置一些基本条件,例如年龄、学历、家庭背景、兴趣爱好等,然后按这些去寻找和筛选。




餐厅店址有几个最基本条件,例如位置、客流数量,客流质量,竞争,风险等。这些条件分析起来很复杂,但是我们可以把它简单化。但最简单的方法是用投资回收周期来衡量,这也是最常用的方法。


十一、评估店址的难点是预测营业额


为了预估投资回收周期,需要预测新餐厅开业以后的利润,餐厅运营成本和费用比较容易估计,最难的是预估营业额。如果连自己的餐厅是什么样的都不知道,那就无法预测营业额,也没办法可靠的判断店址是否可行。




因此,创业者可参考前面所提到8大指标来定义自己的餐厅,然后结合店址周边的客源和竞争对手的经营情况来预测营业额。经常使用的也是最简单的方法是以同一商圈最为相似的竞争对手作参照,来预测自己餐厅未来可能实现的营业额。


当然,您不能光看到鲜花,还要仔细找一找有没有陷阱。请记住机遇与风险并存,越看似有机会的地方,越要当心风险。反之,越是到处都是风险的地方,越有可能挖掘出机会来。


十二、知己知彼,百战百胜


选址如打仗,打仗如何制胜呢?孙子兵法已经告诉我们答案:知己知彼,百战不殆;不知彼而知己,一胜一负;不知彼,不知己,每战必殆。




对于餐厅选址来说,知己就是知道自己是谁,有多大能力;自己的餐厅是什么样的,自己未来的顾客有什么特征。知彼就是了解店址的商圈、位置、客流、竞争、风险等因素。然后结合自身的要求,判断未来可能获得的利益以及可能遇到的风险,然后根据自己的承受能力进行取舍。


小结


餐厅选址需要谨慎小心,千万不要拍脑袋决定,也不要受到房产中介或者别人的忽悠。做决定之前最好找专业的管理团队帮您分析、策划,这样才能真正 确保饭店赢利。


成功源于创新,侬家小二来帮您忙!


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