调控高压下,房企多个融资渠道资金增速均下跌

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楼主 2019-04-23 04:17:09
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来源:诸葛找房网

7月23日,在国务院常务会议上,明确了2018年下半年松紧适度的货币政策以及更加积极的财政政策。截止目前,央行共经历4次降准,释放资金2.15万亿。然房地产市场调控政策持续加码,不断深化。在此背景下,央行降准释放的资金直接流入房地产市场的份额极少,且利用利率、信贷、资产价格等传导机制均受到限制,无法为房地产市场输送资金。

表1:2018年以来央行货币政策梳理

一、房贷余额增速收窄,表外融资增量规模跌幅持续扩大

1、房企到位资金累计增速继续回升,但融资渠道仍面临较大压力

2018年1-9月份,房企到位资金增速持续上涨。1-9月份,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%,增速比1-8月份提高0.9个百分点。从到位资金来源分析,自筹资金40596亿元,增长11.4%,占到位资金的34.86%;定金及预收款高速增长,1-9月份共计40259亿元,增长16.3%,占到位资金的33.03%。由此可以发现,房企到位资金增速持续回升主要依靠企业自筹资金以及销售定金及预收款,房企未雨绸缪,开始在一些区域采取以价换量策略,加速销售回款,支撑到位资金增长。而国内贷款18041亿元,下降5.1%;利用外资43亿元,下降61.7%;个人按揭贷款持续下跌,1-9月份共计17522亿元,下降1.2%,跌幅扩大。国内贷款占比仍较小,表明房企融资渠道仍面临较大压力。

图1:全国房地产开发企业本年到位资金增速及其细分

2、个人住房贷款余额增速持续收窄,保障性住房开发贷款增速相较上季末缩小3.4个百分点

个人住房贷款增速持续收窄:2018年9月末,人民币房地产贷款余额37.45万亿元,同比增长20.4%,增速与上季末持平,前三季度增加5.21万亿元。自2017年以来个人住房贷款余额同比增速持续收窄,2018年3季度末个人住房贷款余额24.88万亿元,同比增长17.9%,增速持续收窄,增速比上季末低0.7个百分点。随着调控政策的不断加码,预计未来在调控高压不放松的大环境下,房贷将会持续收紧。

图2:2017年以来人民币房地产贷款余额及住房贷款余额情况(亿元)

保障性住房开发贷款增速相较上季末缩小3.4个百分点:上半年房地产开发贷款余额10.06万亿元,同比增长24.5%,增速与上季末相比低3.2个百分点。其中保障性住房开发贷款余额为4.25万亿元,同比增长34.0%,增速与上季末相比低3.4个百分点,增速连续两月放缓。保障房开发建设一直以来是国家资金投入重点,但受棚改货币化安置新政影响,保障性住房开发贷款余额增速回落。

图3:2017年以来房地产开发贷款及保障性住房贷款余额情况(亿元)

3、新口径下社会融资规模连续两月上涨,委托贷款、信托融资增量跌幅扩大

新口径下社会融资规模增量连续两月上涨:2018年9月起央行将地方政府专项债券纳入社融统计。从央行公布的前三季度社会融资数据来看,新口径下9月份社会融资规模增量为22054亿元,较8月份社会融资规模增量19286亿元,环比上升14.35%,较去年同期22451亿元,少增397亿元。9月份社会融资规模增量小幅增长,很大一部分原因是地方政府专项债的计入对其起到了拉动作用。旧口径下,9月社会融资规模增量新增1.47亿元,同比少增近5000亿元;9月新增地方政府专项债7389亿元,同比多增近49亿元,是新口径下融资规模增量规模增加的主要原因。

图4:2017年以来社会融资规模增量(亿元)

委托贷款、信托融资增量跌幅双双扩大:9月份委托贷款减少1435亿元,同比多减2210亿元,委托贷款增量跌幅持续扩大;9月份信托贷款减少909亿元,同比多减3277亿元,信托贷款跌幅扩大,委托贷款、信托贷款融资增量跌幅的双双扩大。尽管8月信托贷款增量跌幅有所好转,但9月信托贷款、委托贷款增量跌幅的双双扩大,表明表外融资仍处于下行趋势,房地产市场融资环境并未好转。

图5:2018年以来信托、委托贷款增量规模(亿元)

4、按揭贷款增量同环比下跌,全国首套房贷平均利率持续上涨21个月

按揭贷款增量同环比下跌。(基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求,新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制,居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。)9月份居民按揭贷款增加4309亿元,环比小幅下跌2.40%,同比下跌9.57%,低于去年同期456亿元。自6月以来,尽管按揭贷款连续4个月保持在4000亿元以上,但8月、9月按揭贷款增量持续下跌。表明在房地产调控高压下,购房者观望情绪增厚,按揭贷款需求减少。

图6:按揭贷款增量及同环比增长

据融360监测数据显示:全国首套房贷平均利率持续上涨21个月。2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.70%,相当于基准利率1.163倍,环比8月上升0.18个百分点;同比去年9月首套房贷款平均利率5.22%,上升9.20个百分点。9月份,全国首套房贷款平均利率持续上涨,涨幅进一步缩小,环比涨幅连续6月降低。现阶段房地产调控政策持续发力,部分城市调控范围扩大至公积金领域,如北京、上海、广州、天津、长沙、兰州、合肥、内蒙古、广清等城市出台公积金新政,从规范公积金贷款及购房资格、金额等两方面来严控房地产市场。随着调控政策的持续加码,市场需求会得到进一步的控制和稳定,预计未来全国首套房贷平均利率上涨空间将会逐渐缩小。

图7:全国首套房贷款平均利率

二、四季度房企还债压力大,新型融资工具ABS、类REITs规模不断扩大

1、2018年迎来房企还债高峰期,四季度债券还款额近4000亿元

2018年以来,房地产企业融资渠道不断收紧,表外融资规模持续下降,房企受此影响,融资额持续下降。同时四季度房企债券还款额近4000亿元,房企资金面紧张。在此背景下,预计四季度房企将会加速推盘,并可能通过降价、打折等手段来快速回笼资金。

图8:全国房地产企业债券余额(亿元)

房企多起融资计划被“终止”,房企融资环境并未好转。8月以来,有8家房企融资计划被终止,终止融资额度规模达406亿元。随着房企融资渠道不断收紧,加之融资过程中严监管审查,预计在短时间内,房企融资环境不会有太大改善。

表2:8月以来房地产企业融资终止、中止情况

2、ABS作为新型融资工具,发行规模不断扩大

截止到2018年三季度,全国房企发行ABS规模达到965.59亿元,超2017年全年ABS发行规模。在强监管、去杆杠背景下,房企常规的融资渠道受限,ABS作为近几年新兴的房企融资工具颇受欢迎,融资规模不断扩大。

图9:全国房地产企业ABS发行规模(亿元)

3、截止三季度长租公寓类REITs发行规模达164.72亿元

截止三季度末,长租公寓类REITs产品发行总金额164.72亿元。2017年10月11日,国内首单长租公寓类REITs--新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所发行。在此之后,监管层不断释放鼓励信号,长租公寓类REITs产品不断创新,发行规模逐渐扩大。

长租公寓的发展一方面契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位;另一方面,在融资渠道受限、调控高压下,部分房企纷纷转型,多元化发展,长租公寓类REITs产品不仅便于房地产企业融资,更能推动房地产行业金融不断创新。

表3:长租公寓类REITs发行情况统计

今年以来,央行经历4次降准,释放2.15万亿元资金,大量流动资金释放能否流入房地产行业?近期,房地产调控政策频出,继续补全政策细则,调控政策持续加码。在此背景下,央行降准释放的资金直接流入房地产市场的份额极少,并不能很好的缓解房企资金面压力。4季度,房企融资环境仍较为严峻,还债压力仍较大。在巨大压力下,预计房企将会加快推盘节奏,部分房企可能通过降价、打折等方式来快速回笼资金,进而缓解资金压力。

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