大连1-4月市内五区房屋备案量涨二成!未来还看涨,是真的吗?

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楼主 2019-08-15 10:28:07
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进入5月份,多个省市再发楼市调控政策。据统计,今年以来各地发布的调控政策数量已经超过115个。在调控政策下,各地楼市又是怎样的走势?大连情况如何?

大连市经济学会会长 杜辉

大连中原市场研究部总监 李鹏

信源:财经频道置地有声

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4月楼市成交同比降温 超8个城市房地产市场调控加码

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中国指数研究院的最新数据显示,4月份19个主要监测城市楼市成交面积环比上升13.7%,同比下降10.4%。其中,一线城市整体同环比均下行,环比下降9.8%,同比下降20.7%;二线城市环比上升25.9%,同比下降6%;三线城市环比上升1.7%,同比下降14.6%。

有媒体记者统计,继3月超过15城再启楼市调控后,4月,杭州、北京、沈阳、青岛、长春、西安、济南、海南等多地调控继续升级,其中多数为前期房价涨幅居前的城市。

Q

可以看出,一线城市在深度调控下,效果显现,成交面积在下降。但二三线城市的成交面积4月环比3月都出现了上涨,是什么原因?

杜辉:房地产市场本身按照区域化的分化局面,一二线城市疲软的原因主要是前期的调控措施效果显现。每一轮的轮作都是从一线到二线、再到三线,这样反复的轮作过程。一二线城市本身调控的进度加强之后,肯定紧随其后的就是三线的显现。我觉得这是一个正常的周期轮作过程。

李鹏:我觉得有这么几个原因:第一个是在我们国家一线城市的样本量相对来说是比较少的。一般我们指一线,都是特指北上广深。因为这四个城市处于调控的深度期,所以任何一个调控政策对于样本量影响都是比较大的。二线城市取的样本量相对一线城市是比较多的。虽然说很多二线城市已经进入了调控,但是对于单个城市对指数上的影响,不会像一线城市影响的那么大。第二个原因就是根据开发商开发的中心转移。因为一线城市土地的紧缩、政策的打压,使得开发商向二三四线城市转移,让资金向低阻力区域进行流转。第三个就是像刚才杜教授说的,本身像大连这种二线城市,它的调控周期是要晚于一线城市。需要更长的一个发酵期才会慢慢地显现出调控的效果。

 

   

Q

大连在成交量方面是什么情况?

李鹏:我分享一组数据:1-4月大连整体的市内七区的备案量是在300亿元。市内五区的备案量是在255亿元。市内五区去年同期是在192亿。也就是说,今年1-4月份,市场成交量同比上涨接近于22%。

Q

大连 成交量上涨的原因?

杜辉:总的来说,大连的房地产经过了两年的沉寂期,正好到了释放期。包括前期拿的地,前期楼盘的待续,这个过程到去年下半年以后,整个爆发出来了。待售楼盘的集中入市,再加上房屋的一些关注点都体现在了这个城市。

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中国社科院报告:三四线城市房价仍将继续惯性上涨

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《中国住房市场发展月度分析报告》显示,4月份,全国部分二三线城市房价上升较快,前期涨幅相对较小的东北部分城市房价开始出现追涨。其中西安环比涨5.1%、青岛涨5.05%、南宁涨4.29%。而大连4月环比涨4.02%,涨速居样本城市第4位。

Q

为什么这几个城市上涨幅度居前,他们都有什么样的特点?

杜辉:总的来说,他们都是二线城市。经过一线城市的强涨之后,二线城市从沉寂期到爆发期,有个集中托盘的过程。而且,由于原来前期爆盘的基数稍微偏低一些,所以说它有一个补盘的过程,特别像大连这样的城市,经过前期的一些积蓄过程,还有盘底过程,在基数上肯定相对一线城市,包括南方杭州等城市要低,它的增速就显得明显加快。但是本身基数不高,这是由本身基础决定的。

Q

从同比来看的话,大连却是这些城市中同比涨幅最小的样本城市,这说明了什么呢?

李鹏:因为大连本身今年的1、2、3月份在全国的涨幅是靠前的,直接就引发了3.22大连的限购,4月份的环比下降在某种程度上,是因为受到了限购的部分影响,导致大连4月份价格上涨的增速在放缓。

Q

大连未来房价走势?

杜辉:在我看来,大连在前期放盘过程中,包括各楼盘本身放出过程中,它受调控影响同样有个积蓄过程。基于惯性走法,我个人认为大连的主力楼盘价格增速基本应该保持在今年以来的速度。这是第一点。第二,相对于楼盘轮作来说,大连同青岛等沿海开放城市相比,平均楼面价格并不算最高的,而且相对还有很大的空间。第三个更基础的因素是,大连在东北地区处于经济恢复过程中,经济不断回暖、资金的集聚、人口的集聚、项目集聚的过程中,无形中成为推动地区楼面上涨的强大的后台动力。因此我个人认为,未来大连一段时期内,起码在今年2018年,增速会继续保持在1-3月的这个速度。

李鹏:我认同杜教授的观点。刚才杜教授是从宏观层面来谈,下面我们从本地层面来说说大连未来的房价。从2016年开始,很多开发商手里拿了很多高价的土地。从去年下半年开始,这些土地已经陆续入市。成本的提高就意味着未来的房价一定会有一个大幅的上涨。第二个就是品牌房企的策略。在几年之前,品牌房企进入千万级已经算是很高的门槛了,但是现在我们发现,像恒大、碧桂园、万科等都提出了3000亿,5000亿这样的口号。在一线城市受阻的情况下,开发商一定会向二三线城市去寻求更多的产出。在这种效用的带动下,像大连这种同量级的二线城市在未来还是一个看涨,而且是一个市场容量在慢慢变大的市场行情。

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