一秀周报丨1月第3周佛山房地产市场周报

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楼主 2019-09-19 13:01:59
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御珑湾

一周资讯

全国首套房贷利率23月来首次下降 北上广深集体回调

融360大数据研究院日前发布数据显示,2018年12月份,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降0.53%,这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。一线城市首套利率集体回落

全国二套房贷利率连续两月回落近日,多地传来“房贷利率松动”的消息,尤以一线城市最为突出。先是网传深圳部分商业银行下调房贷利率;后有上海地区实打实新增加5家银行首套最低可执行95折优惠、广州汇丰银行首套房仅上浮5%;北京地区近期虽无房贷利率调整,但目前执行的“基准利率上浮10%”的规定,较2017年同期也明显有所放松。

据融360统计,2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调,北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。一个月前,即2018年11月,四个一线城市中仅有广州、深圳首套利率回调。而在12月的全国首套利率最低排名中:上海位居第一、北京第四、广州第九、深圳第十,北京的排名较11月上升了2位次。

二套房贷款利率的回落比首套利率来的更早,融360大数据研究院监测数据显示,2018年12月全国二套房贷款平均利率为6.04%,较上月回落2BP,且已是连续两月出现回落,12月二套贷款平均利率环比下降0.33%。

资讯来源:2019.01.11   中国新闻网

海南:正式实行商品房销售价格备案管理 落实明码标价 

通知指出,2018年以来,海南省价格主管部门扎实做好商品住宅销售价格备案管理工作,严格落实商品房销售明码标价规定,指导督促房地产企业实行备案价格公示制度,研发“海南省价格调控监管综合服务信息系统-房地产备案子系统”,建立覆盖全省18个市县133家商品住宅楼盘销售价格监测分析网络,防止房价大起大落,全省房地产市场价格总体保持平稳。

据另外一份文件显示,此通知总共重申了5大方面的政策,包括暂停企业购房,新落户家庭限购,房屋规划限制,办公用房规定和房价维稳。其中,将暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。此外,在2018年4月22日20:00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买1套商品住宅(引进人才落户购房除外)。 

而且,商品住宅项目按照一房一价从严管理,不得擅自上调;6个月内不得擅自调高备案价格;房地产开发企业需要调整备案价格的,应在到期前20个工作日到物价部门重新申报;监管部门发现价格存在异常的,指导企业重新调整备案价格。未办理价格备案的,依照相关规定不予核发商品房预售许可证。

据了解,2018年首月,海口商品住宅销售面积为81.26万平方米,同比下降76.02%。

对于办公用房的规定则是表明了最低购买量,在1月9日后取得建设工程规划许可证的项目,销售时单一购房人在同一项目购买办公用房的累计面积原则上不低于150平方米。 

在办公、商业房屋建设方面,也规范了很多细节的条例,对已取得建设工程规划许可证,但未取得建设工程施工许可证的商业、办公类项目也必须严格按照土地用途和规划性质由规划部门重新审核。

资讯来源:2019.01.09    观点地产

5000亿压顶!2019年,房企迎来债务违约潮?

2018年,全国各地房地产调控政策总计出台超过300条,堪称“史上最严”。中央定调从2018年年初重申“房住不炒”到“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”,再到落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。2019年,房地产企业到期债券规模逾5000亿元。

当代置业的此次融资将创下2018年亚洲公开债券发行票面利率之最。从A股和H股上市房企公开融资信息来看,2018年超过15%融资利率的只有当代置业和花样年控股集团有限公司。

融创拟发行6亿美元优先票据 年利率8.375%;阳光城拟以购房应收款为基础资产进行融资 总额不超过20亿;陆家嘴22.62亿出售上海浦东办公楼予支付宝 原约定价格30亿。

克而瑞研究中心数据显示,2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%,已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。尤其是境外债融资,房企平均境外债融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1~11月,房企平均融资成本6.32%,较前10月的6.06%显著上升,超过2017年全年平均值。

债券资金的兑付压力也如泰山压顶。据了解,存续债券自2018年起已步入集中还款期,且2019~2021年行业债券偿还规模逐年增加,房企将面临一定的现金流考验。据统计,2018年下半年,房地产行业需偿还规模为1786.2亿元,到2019年,这一规模上涨至5381.6亿元,并于2021年整体接近万亿元,其中近半数为公司债。

资讯来源:2019.1.8    中国经营报

新年7天发债6笔,12月单月达同期4倍规模

申银万国数据显示,2019年前7日,以公司债、中期票据为主的企业发债共计7笔,而刚刚过去的12月单月达85笔,累计发行总额共计874亿元(不含银行贷款及其他融资)。2017年同期,企业发债共计221亿元,也即2018年同期规模是2017年的4倍。

企业发债放量房地产占15.4%,据亿翰智库统计,截至2018年12月13日,企业债券发行共266起,总规模达2271亿元,单笔融资规模超过20亿元的17起。

而据申银万国一级行业分类,房地产行业企业发行企业债共46起,总规模为349亿元,占总企业债的15.4%。

分析可见,这一波企业债涉及的企业基本都是规模化房企。“也就是说,这次只是针对部分企业进行差异化调整融资策略,有些大企业能够得到融资成本降低的利好。”

亿翰智库研究就指出,2018年第三季度开始,部分房企融资成本已出现不同程度下行,如金地集团融资成本下行1.1个百分点,龙湖集团下行0.54个百分点。

同时,房企其他融资边际放松政策也在不断出现。比如,2018年12月4日,中粮地产发行股份股买资产获证监会并购重组委无条件通过,拟募集配套资金不超过24.3亿元,将用于中粮置地广场和杭州大悦城购物中心两个项目的建设。符合《通知》中鼓励优质企业直接融资导向。

资讯来源:2018.12.24 每日经济网

分析意见:   

2018年底发改委表明支持营收300亿以上的优质房企发行企业债券,加快和简化了审核流程,但仅只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目,导致房企融资的成本发生分化,像金地、龙湖的融资成本下调,而当代,花样年这些公司却将融资成本不断往上升。

北京推出全国首例集体土地共有产权房相关情况说明

挂牌文件显示,三幅土地建筑使用性质为F81绿隔产业用地(共有产权房),出让年限为70年,共有产权房平均售价为2.9万元/平方米,上下浮动不超过5%,土地于1月16日开始竞拍。

经过全国人大授权后,北京市出台《集体经营性建设用地试点管理办法》,尝试集体建设用地以招拍挂出让形式用于商办、产业等经营性项目建设。该三幅土地为首次以招拍挂形式出让的集体住宅用地。

三幅土地出让主体为北京兴福集地资产管理有限公司(以下简称为兴福集地公司),工商注册资料显示,兴福集地公司由12名法人股东出资成立,其中大兴区政府通过投资平台间接持股78%。

瀛海镇西一村和西二村作为土地所有人,与瀛海镇其他25个村集体经济组织共同成立北京汇瀛恒业有限公司,汇瀛恒业又同其他大兴区其他10个乡镇级集体经济组织分别持有兴福集地2%的股份。通过兴福集地公司,大兴区政府将影响力覆盖了区域内大部分集体用地。

挂牌文件显示,根据汇瀛恒业和兴福集地股东大会决定,村集体转让期限内的三幅土地使用权属于兴福集地。也就是说,村集体将使用权转让至兴福集地,兴福集地负责土地一级开发,达到三通一平条件后,将使用权进行挂牌出让。

兴福集地既是出让主体,也是土地一级开发企业,同时也是土地出让金直接收益者。大兴区政府作为持股78%的大股东,间接享受土地收益。

对于集体和村民来说,一部分收益来自土地一级开发过程中获得的一次性补偿收益。另外,村集体也是兴福集地公司股东,从中也可以获得一部分股权收益。通过兴福集地公司,从而实现了政府、集体组织和村民之间土地出让金收益分配。

资讯来源:2019.1.4   经济观察网

北京孙河两宗预出让宅地取消限价 面积合计约8万平米

1月9日,北京市规划和自然资源委员会网站发布2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。

公告中提到,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

这两宗土地分别为北京市朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地和北京市朝阳区孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块F1住宅混合公建用地。原本本次出让宗地中商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米。

两宗地块面积均约4万平米,容积率一宗1.1,另外一宗1.5,是此前公示的孙河组团最后两块成规模的住宅用地。

资讯来源:2019.1.11   腾讯财经

深圳高房价溢出效应放缓  “世界工厂”东莞楼市下行

近年来,临深楼市在深圳需求持续外溢的带动下,成为众多深圳客的关注热点,尤其是在2015~2016年深莞楼市蓬勃发展时期,就是极为抢眼的存在,甚至于一度被媒体、行业研究人员拿来作为“双城生活可行性”研究的样板。

但如今在深圳楼市低迷的形势下,临深楼市受影响较大。素有“世界工厂”之称的东莞就是其一,市场进入深度盘整阶段,“低首付”、“首付贷”等现象在近期频频出现。

“低首付”“首付贷”等现象再现2018年深圳购房客占比达41.5%。2017年全国楼市调控升级,东莞也不例外。从2017年4月11日起,外地户籍首套房需1年社保限2套需2年后方可转让;非本市户籍若有全日制本科以上学历或初级以上职称的,在前2年内若能逐月连续缴纳半年以上社保,则可购买首套房。

但近日,记者以购房者身份实探东莞塘厦、黄江等临深片区获悉,该片区多个楼盘面对外地购房者,都可采用客户先购房,同时开始缴纳社保的购买方式,当具备购房资格后,再排队进行网签、申请银行按揭。

多名中介人员表示,在东莞临深片区基本都可采用上述购买方式,不过往东莞腹地,楼盘客户多是东莞当地人,就必须要有购房资格才可购买。

多个楼盘销售强调称,限购政策是要严格遵守的,必须缴纳社保,具备购房资格后才能网签。“不过现在购买可以说是用今年的钱买明年的房子,还是很划算的。”

资讯来源:2019.1.10   每日经济新闻

分析意见:

像合肥一样,东莞故伎重演,“因势施策”,以便维持当地市场的稳定性,保持房地产的稳步发展。

土地市场

01

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本周广州暂无重点成交土地

住宅市场

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一秀观点:

本周一手房成交量为19.1万㎡,环比减少3.5%,一手成交与上周对比,保持平稳,网签进入低潮期;

二手房成交量13万㎡,成交量环比增加33%。较上周,本周二手成交有明显上升,但是还是赶不上以往19-20万㎡的平均水平。

02

一秀观点:

据统计,本周新增供应面积量为2.4万平方米,与上周数据一样,环比并没有变化,本周同样的,只有南海西樵的悦珑水岸花园项目获得了商品房的预售证。年初无论是成交量,还是新增供应量都处于低潮期。

成交面积19.1万平方米,环比减少3.5%;

成交套数2869套,环比增加464套。

03

04

商业市场

一秀观点:

商业成交面积4.9万平方米,环比增加31%,本周顺德商业成交2.7万㎡,远超其他四区;

成交套数680套,环比减少30套。

The  End

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