酒店客栈公寓民宿,什么是2018年旅游住宿业投资的新风口

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正处在消费升级的大时代。

消费升级已经正在改变着零售业，小米、盒马生鲜、网易严选、海淘，都在以“新零售”的概念上受到狂热追捧，市场规模也以爆发式增长。

作为人民群众腰包鼓起来之后的另外一个大消费市场，旅游业也正在迎来新的春天。

国家旅游局发布的“十三五规划”旅游业发展的主要目标是：到2020年，旅游市场总规模达到67亿人次，旅游投资总额2万亿元，旅游业总收入达到7万亿元。旅游业对国民经济的综合贡献度达到12%。

在旅游业的业态中，住宿业是其中最值得关注的领域。因为景区、交通、公共设施之类的项目，都是由国有资本或大型产业资本进行投资和运营，只有住宿业是完全以社会资金和个体投资驱动。所以，本文简要探讨分析一下住宿业的投资机会。

2018年，住宿业市场将迎来全新的发展时期。

中国的住宿业，长期以来其实就是酒店业(主要是星级酒店)，用户群集中在与公务商旅有关的公务官员和企业人士，使用服务的人并不是最终买单的人，消费者年龄偏大，追求所谓高大上的气派，房子是用来看的，而不是用来住的。

2013年开始，国内经济全面进入新常态，酒店业再次陷入了一次发展危机，迎来亏损潮和关店潮。

通过全社会的产业调整，这两年住宿业又逐步回暖，并不断的发展壮大，并将在2018年成为新的投资增长风口。

2018年的住宿业，从根本市场结构上与以前的酒店业完全不同，其特点是：

• 1、使用住宿服务的人大部分是自己买单，个人付款是主流；

  
  

• 2、消费者年龄显著年轻化，20-40岁是消费主体；

  
  

• 3、基于消费者的特征，住宿业细分为酒店、客栈、公寓、民宿等多种业态，满足用户群不同场景的需求。

时尚、艺术、调性、互联网体验、智能科技，这些要素都必须融入到住宿产品中，使得住宿业成为“房子是用来住的，也是用来看的、更是用来生活的”一种复合型体验。

1、酒店

作为历史最长久的旅游住宿业态，酒店虽然从2016年开始重新回暖，但增长前景已经不值得投资了。

原因就一条：太多了。

由盈蝶咨询、二外酒店管理学院发起调研的《2017中国大住宿业发展报告》披露，截止2016年底，全国住宿业设施总数为422458家，客房总数15310732间，其中仅酒店类住宿业就有288973家，客房总数14100226间，平均每家有49间客房。

酒店业的家数占全国住宿业68%，客房数则占全国住宿业的92%！！！

这么高的占比，已经没有什么市场增长空间，只有精细化深度运营的机会了。所以，酒店业一直在进行大规模的合并整合，提升资金效率。对于社会资本来说，已经不值得参与经营投资，买卖相关上市企业的股票就可以了。

2、客栈

客栈，其实就是古代住宿业的名称。现代旅游业，把住宿业规范化称呼为旅社、招待所、宾馆、星级酒店之类，放弃了客栈这个叫法。

但是随着最近几年来，时尚文艺潮流深入到商业的各个领域，一批新的住宿业从业者加入到市场里，开办以住宿为基础，兼具不同特点的特色服务，为了溶合旅游所在地的气氛，比如云南古城，拉萨老城区，于是把自己的住宿旅馆称为客栈。

在互联网上，更普遍的称呼是把客栈也叫做“民宿”，或者“民宿客栈”。

不过更严格的讲，“民宿”和“客栈”并不是一个业态。

“民宿”是指居民生活住所，比如一居室、两室一厅、小院子等等，住户原本用于家庭生活的场所，用于对外经营出租。这类设施一般1次只满足1个订单，消费者一般是1个家庭，或者多人拼团聚居。

“客栈”则是利用改造现有设施，或者新建设施，按传统酒店业务模式运转。

相比酒店业，客栈更强调特色化的地理位置、装修风格、服务内容，绝大多数是单店运营。

所谓“成也萧何、败也萧何”，客栈基于其特色化的风格，一经推出就大受欢迎，全国迅速进入了疯狂投资期，民宿客栈仅仅2年就陷入泡沫。

城市酒店基本是存量物业改造；但是在农村，民宿客栈的可改造供应量几乎是无限的。而在存量改造的同时，政策刺激下大范围的美丽乡村建设在同步制造增量，供需失衡的趋势显然可以想像。

截至2016年底，中国客栈民宿类住宿已有5万多家，主要分布在长三角、珠三角和西南旅游业发达的省份。民宿从业者从2012年的不到10万人发展到2016年的90万人。在旅游投资总体规模不断扩大的同时，同质化竞争、投资效益低下等问题开始显现，2011年时，莫干山的民宿客栈出租率有80%，2017年降到30%，远远低于酒店业平均出租率。95%以上的民宿客栈，都是亏损的。

2018年，随着酒店业进一步切入“特色化运营”，客栈的日子将更难以为继。

3、公寓

东方证券在去年的一份题为《聚焦租赁市场：一线城市永不落幕，二线城市快速崛起》的研报中指出，目前中国租赁人口已达1.9亿人(主要由流动人口及高校毕业生组成)，对应租赁市场规模为1.3万亿元。

1月16日，长租公寓品牌自如宣布已经完成了40亿元人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投；2月26日，蛋壳公寓宣布完成1亿美元的B轮融资，由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI跟投，A+轮投资方愉悦资本继续追加投资。

在“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举”的政策号召下，同时“租住同权”的政策导向下，长租公寓迎来市场、资本等多重利好，长租公寓创业也越来越受到资本青睐，老牌地产商成立长租公寓品牌或涉足租赁市场，建设银行、工商银行等金融机构也参与到租赁市场，长租公寓市场的未来发展还是充满了利好。

但是长租公寓市场，按照客单价和毛利，以及复购率来看，拥有很大的盈利空间；但同时长租公寓资金投入大、运营服务要求高、盈利难一直是这一行业的痛点。比如在北京，“自如”的长租房依靠把二室一厅分隔为四间卧室出租，来提升收益。但是在去年的群租房整治中，这种模式被界定为违规，统一拆除。依靠降低住户体验来压缩成本的路子，显然走不长久。

长租公寓市场的健康发展离不开两个核心的问题，一是专业化的房屋租赁服务，二是完善租住产品和租后服务，专业化、规模化以及标准化服务。完成这两个需求，都需要投资者具备规模化的房源数量，和专业的运营服务，只适合像“自如”、“蛋壳”这样的大企业做B2C模式投资，个人房东投资经营普遍是鸡肋业务，操了卖白粉的心，得了卖白菜的钱。

4、民宿(短租)

相比千店一面的酒店、异化细分的客栈、需要规模化的公寓三大传统住宿业，一种新的住宿业态“短租民宿”在这几年却是异军突起。

近日，民宿短租预定平台“途家”(旗下包括“蚂蚁短租“民宿平台)”发布了《2017年民宿短租发展报告》，消费升级的现象尤为明显。统计大数据显示，2017年国内民宿平均价格401元/晚，几乎和北京普通四星酒店价格不相上下。

报告认为，现民宿均价已达到400元以上，在消费升级的大背景下，500元以上的民宿也逐渐成为主流，尤其是新中等收入人群的崛起和二胎时代的来临，“多人多天”的住宿场景普及，推动了民宿“豪宅化”倾向明显。

所谓短租民宿，即房屋业主或者二房东，将自持或长租的普通居民住所，如楼房套间、独立小院、别墅等，接入到诸如蚂蚁短租、AirBNB爱彼迎、小猪短租之类的预订平台，接受用户预订。这些预订平台不仅自身拥有一定的客流，还会代替房东把房源信息发布到携程网、去哪儿等OTA平台，获取更大的客流量，预订平台则与房东之间按照房租收入按比例分账。

短租民宿的特点是投资门槛低，只要有1套空房，加几万元适度装修符合上线标准就可以进入市场。用户目标以个人消费为主，符合全国住宿业的发展趋势。据此前中国青年报的调查显示，2010名受访者中，67.6%的受访者外出旅行时会住民宿。

但是同时，调查中也显示51.3%的受访者称自己或身边的朋友入住民宿的体验不好。体验不好的原因中，配套设施不健全(54.0%)被认为是民宿存在最大问题，其次是卫生状况无法保证(49.2%)；服务态度不好(11.9%)也被提及。

之所以出现这样的满意度状况，同样和短租民宿的低门槛有关。由于房东的个人背景各不相同，因此用户面对的房源质量和服务水平非常不稳定，影响了用户的复购入住率，进而降低了房东作为投资人的利益回报。

据新浪科技1月底报道，携程网最新投资成立了一个叫“有家民宿”的新品牌，由携程网董事局主席梁建章亲自担任董事长。“有家民宿”有鉴于短租民宿现存的体验问题，采用了不同的商业模式：

(1)规定房型，只接纳核心商圈和景点圈的两居以上房型；

(2)全托管运营，房东把运营全权委托给“有家民宿”，自身不介入服务；

(3)特色服务，推出“有家亲子民宿”，设置特色儿童房，完善客厅服务和厨房设施，满足带孩子居住的舒适要求。

据了解，“有家民宿”目前正在招募符合房源条件的房东，没有房源的投资客也可以纯财务投资，由平台代寻房源。

从《2017携程大住宿数据白皮书——酒店住宿市场情况及消费者数据洞察》获悉，住宿业投资增长速度呈现出一些新特点。

1、热门目的地十大城市

从用户搜索的次数和人数，上海都是绝对的超一线城市范儿，比排第二位的北京高出25.99%和32.54%。三亚和厦门作为非一线城市，却占据全国搜索总次数的前10位内。其他7个城市包括：杭州、广州、香港、成都、南京和深圳。

2、西北、西南

将成为新的投资机会所在地

从全国酒店供给增长速度来看，西北地区发展势头良好，其中青海和甘肃的房间数量增长率分别达到20.5%和12%。西南地区，除了贵州(12%)和云南(10.7%)实现强劲增长外，四川、重庆继续保持着相对稳定的酒店供给增长速度，供给增长率分别为9.9%和9.4%。

整体来看，全国酒店住宿在线需求快速增长的城市中近九成为旅游度假城市，其中不乏一些新兴旅游景区城市。需求增长最快的四个城市分别为：遵义、绵阳、赣州和贵阳，其需求增长率均高于70%。

3、亲子出游设施不足

根据携程用户访谈数据发现，亲子用户普遍在孩子4岁以内完成首次亲子出行，其中一线城市的亲子用户会在孩子更小的时候就带孩子旅行。

中国经济的增长，人均可支配收入增多，推动中国旅游行业正式迈入了大众旅游时代。同时，也促使旅游消费需求升级以及酒店住宿行业消费需求的升级。

作者：张栋伟